Insbesondere aufgrund der in den letzten zehn Jahren deutlich gestiegenen Immobilienpreise haben Anleger vermehrt ein Investment in Betongold für sich entdeckt. Dabei bevorzugen immer mehr Investoren das direkte Investment, also den Kauf einer Immobilie oder einer Wohnung. Wir möchten im Beitrag näher darauf eingehen, welche unterschiedlichen Möglichkeiten es gibt, um ein direktes Investment in Immobilien in der Praxis umzusetzen.
Was ist ein direktes Investment in Immobilien?
Mit einem direkten Investment in Immobilien ist nichts anderes gemeint, als dass Sie Häuser oder Wohnungen kaufen. Das bedeutet, Sie haben einen relativ großen Kapitalaufwand, denn selten werden Sie Wohnungen oder Immobilien für unter 100.000 Euro am Markt finden.
Was ist das indirekte Investment?
Grundsätzlich können Anleger nicht nur direkt, sondern alternativ ebenso indirekt in Betongold investieren. Damit ist gemeint, dass Sie keine Häuser und Wohnungen kaufen. Stattdessen bedienen Sie sich verschiedener Finanzprodukte, durch die Sie meistens indirekt von steigenden Immobilienpreisen und der Entwicklung am Immobilienmarkt profitieren. Dabei handelt es sich zum Beispiel um folgende Anlagemöglichkeiten:
- Offene Immobilienfonds
- ETFs
- Geschlossene Immobilienfonds
- Crowdinvesting
- Immobilienaktien
Mit diesen indirekten Anlageformen möchten wir uns allerdings nicht weiter beschäftigen, denn im Beitrag soll es explizit um das direkte Investment in Betongold gehen.
Immobilien kaufen: Überblick über die Optionen
Lassen Sie uns zunächst einen Überblick darüber geben, welche unterschiedlichen Möglichkeiten es am Markt gibt, falls Sie sich für ein direktes Investment in Immobilien entschieden haben. Um eine Rendite zu generieren, stehen in erster Linie die folgenden Optionen bereit:
- Handel von Immobilien
- Vermietung oder Verpachtung
- Sanierung von Immobilien
Auf diese Möglichkeiten möchten wir jetzt näher eingehen, da diese 90 Prozent aller Optionen ausmachen, durch die Sie mit einer Rendite zwischen durchschnittlich drei bis sechs Prozent jährlich in Immobilien investieren können.
Handel mit Immobilien: Meistens nur für institutionelle Anleger geeignet
Eine erste Möglichkeit, wie Sie durch ein direktes Investment in Immobilien eine gute Rendite generieren können, ist der Handel mit Immobilien. Das bedeutet, dass Sie innerhalb eines relativ kurzen Zeitraums oftmals sogar mehrere Immobilien kaufen und zeitgleich verkaufen. Der Handel mit Immobilien braucht einen hohen Kapitalaufwand, eben weil Sie in dem Fall oft mehrere Immobilien zeitgleich im Bestand haben. Daraus wiederum resultiert, dass diese Form des Investments in erster Linie für institutionelle Anleger, vielleicht noch für sehr vermögende Privatanleger, geeignet ist.
Der Gewinn resultiert beim Handel mit Immobilien naturgemäß daraus, dass Sie die entsprechenden Objekte möglichst innerhalb eines kurzen Zeitraums zu einem höheren Preis veräußern, als Sie diese zuvor erworben haben. In den letzten zehn Jahren hat das oft sehr gut funktioniert, weil die Preise für Immobilien nahezu jährlich weiter angestiegen sind. Aktuell (Ende 2023) dürfte der Handel mit Immobilien nicht mehr ganz so attraktiv sein, weil die Preise an den Märkten tendenziell sinken.
Vermietung oder Verpachtung von Immobilien
Das am häufigsten genutzte Modell, auf welche Weise Sie durch ein direktes Investment in Immobilien eine Rendite erzielen können, ist die Vermietung oder Verpachtung von Wohnungen und Häusern. Natürlich müssen Sie im ersten Schritt auch hier die jeweilige Immobilie erwerben. Dabei handelt es sich häufig um Gewerbeimmobilien, die nach dem Kauf vermietet oder in bestimmten Bereichen verpachtet werden. Klassische Beispiele sind:
- Pflegeimmobilien
- Wohnhäuser
- Büroimmobilien
- Einkaufszentren
- Wohnanlagen
Je nachdem, ob es sich zum Beispiel um eine einzelne Wohnung oder um eine Immobilie handelt, liegt der Kapitalaufwand oft durchschnittlich zwischen 200.000 und über eine Million Euro. Die Rendite ergibt sich bei diesem Modell daraus, dass Sie die entsprechenden Wohnungen und/oder Häuser nach dem Kauf vermieten bzw. verpachten. Sie müssen unbedingt eine gute Kostenkalkulation aufstellen, denn natürlich sollten die laufenden Miet- oder Pachterträge höher als die Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie ausfallen. Für Ihre Kalkulation benötigen Sie auf der einen Seite die Einnahmen in Form der Miet- oder Pachterträge, zum anderen ebenso anfallende Ausgaben im Zusammenhang mit dem Investment. Das sind im Wesentlichen:
- Kaufpreis
- Kaufnebenkosten
- Laufende Kosten, insbesondere Finanzierungszinsen, Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen
Eine positive Rendite erzielen Sie mit dem Investment in Immobilien dann, wenn die laufenden Mieterträge höher als die auf ein Jahr oder einen Monat heruntergerechneten Kosten ausfallen. Gute Mietrenditen in diesem Bereich liegen durchschnittlich zwischen 3,5 und 5,5 Prozent im Jahr.
Geeignet ist diese Form des Immobilien Investments auch für Privatanleger, die nicht unbedingt über sehr hohe Kapitalsummen im siebenstelligen Bereich verfügen. Sie könnten beispielsweise eine Seniorenwohnung erwerben oder ein Studentenwohnung kaufen, um diese anschließend zu vermieten. Der Kapitalaufwand hält sich in diesen Fällen in Grenzen und liegt zum Beispiel bei Studenten- oder Seniorenwohnungen (je nach Lage und Zustand) im Bereich von teilweise unter 100.000 Euro bis zu 250.000 Euro.
Kaufen, sanieren und verkaufen
Ein drittes Modell, wie Sie direkt in Immobilien investieren und eine Rendite generieren können, ist nicht ganz so bekannt und wird vor allen Dingen von Privatanlegern seltener genutzt. Stattdessen sind es wiederum größere, institutionelle Investoren und auch Sanierungsfirmen, die dieses Geschäftsmodell nutzen. Es gibt in diesem Fall drei Stationen, die Sie absolvieren, um einen Gewinn durch das direkte Investment in Immobilien zu erzielen, nämlich:
- Erwerb der Immobilie
- Sanierung
- Verkauf des Objektes
Zu Beginn steht wie bei allen Modellen der Erwerb des Objektes. In dem Fall handelt es sich um eine sanierungsbedürftige Immobilie. Diese ist allerdings gleichzeitig der Schlüssel zur Rendite, die Sie im besten Fall mit diesem Geschäftsmodell erzielen. So lassen nach dem Kauf die notwendige Sanierung durchführen. Wichtig ist, dass Sie an der Stelle möglichst günstige Angebote erhalten. Exakt aus diesem Grund nutzen auch Sanierungsfirmen diese Art des Investments in Immobilien, weil diese natürlich Sanierungen zum Selbstkostenpreis durchführen können.
Umso mehr Sie bei den Sanierungskosten sparen, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie später einen Gewinn erzielen. Diesen realisieren Sie durch den Verkauf des Objektes, wobei der Kaufpreis dann die Summe des Kaufpreises plus der Sanierungskosten übersteigen sollte. Wie Sie mit dieser Art der Investition in Immobilien einen Gewinn erzielen, zeigt das folgende Beispiel.
- Kaufpreis der Immobilie: 180.000 Euro
- Kaufnebenkosten: 20.000 Euro
- Sanierungskosten: 120.000 Euro
- Verkaufspreis: 370.000 Euro
- Gewinn: 50.000 Euro
Im Beispiel haben Sie demnach einen Gewinn erzielt, da der Verkaufspreis um 50.000 Euro höher als der Kaufpreis plus Nebenkosten und den Sanierungskosten ausfällt. Eine Rendite lässt sich bei diesem Modell vor allem dann erzielen, wenn die Wertsteigerung durch die Sanierung höher als die Sanierungskosten ausfällt.
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