Die Finanzierung von Immobilien ist aus mehreren Gründen notwendig. Meistens sind es Privatpersonen, die sich ihren Traum vom Eigenheim erfüllen und zur Finanzierung einen Immobilienkredit aufnehmen. Aber auch bei Investitionen in Betongold ist es meistens unumgänglich, einen Kredit in Anspruch zu nehmen. In diesem Bereich hat sich in den letzten zehn Jahren Einiges getan. Dazu gehört, dass das Eigenkapital heute innerhalb der Immobilienfinanzierung eine große Bedeutung hat.
Wozu wird die Immobilienfinanzierung benötigt?
Vom Grundsatz her nehmen Verbraucher und Unternehmen eine Immobilienfinanzierung in Anspruch, weil sie den Kauf oder den Bau einer Immobilie bzw. Wohnung nicht vollständig aus eigenen Mitteln bezahlen können. Das bedeutet, neben dem im optimalen Fall vorhandenen Eigenkapital besteht zusätzlicher Bedarf an Fremdkapital. Mit Fremdkapital wiederum sind in erster Linie Bankkredite gemeint, die zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen werden. Eine solche Baufinanzierung kommt vor allem bei den folgenden Vorhaben zum Tragen:
- Kauf einer Eigentumswohnung
- Erwerb einer fertigen Immobilie, zum Beispiel Einfamilienhaus
- Bau eines Hauses
- Investitionen in Immobilien, beispielsweise in eine Gewerbeimmobilie
In all diesen Fällen ist meistens eine Immobilienfinanzierung notwendig, da eigene Mittel nicht in vollem Umfang ausreichen, um den Kaufpreis und die sonstigen Kosten abzudecken.
Worauf achten Banken bei einer Immobilienfinanzierung?
Wer eine Immobilie finanzieren möchte, der stellt normalerweise bei einer Bank einen Kreditantrag. Bei Baufinanzierungen sind die Kreditinstitute mittlerweile besonders kritisch und vorsichtig, weil es meistens um mindestens sechsstellige Summen geht. Es gibt eine Reihe von Merkmalen und Faktoren, die Banken als Kreditgeber berücksichtigen, um zu entscheiden, ob der Darlehensantrag genehmigt wird oder nicht. Das sind insbesondere:
- Bonität des Kunden
- Einkommensverhältnisse
- Resultat der Einnahmen- und Ausgabenrechnung
- Sicherheiten
- Eigenkapital
Bis vor einigen Jahren war so, dass viele Banken die Entscheidung für oder gegen die Genehmigung des Immobilienkredites vor allem auf die Sicherheit abgestellt haben, in erster Linie auf die Grundschuld. Nach einer dann in Kraft getretenen EU-Richtlinie ist es allerdings wichtig, dass sich die Kreditinstitute auch in größerem Umfang ein Bild über die Bonität des einzelnen Kreditsuchenden machen.
Das soll dem Zweck dienen, dass die Wahrscheinlichkeit von Kreditausfällen weiter reduziert werden kann. Zur persönlichen Bonität des Kreditnehmers zählen insbesondere eine nicht negative Schufa-Auskunft, geordnete Einkommensverhältnisse und ebenfalls das Eigenkapital. Dieses nimmt spätestens seit der EU-Wohnkreditrichtlinie eine deutlich größere Bedeutung als noch vor zehn Jahren ein.
Was bedeutet Eigenkapital eigentlich?
Nicht alle Kreditsuchenden kennen sich mit den Fachbegriffen aus dem Finanzbereich sehr gut aus. Grundsätzlich wird bei einer Finanzierung unterschieden, ob es sich um Fremd- oder um Eigenkapital handelt. Das Fremdkapital haben wir bereits erläutert. Dabei handelt es sich in erster Linie um Kredite seitens der Bank, also um Geld, welches aus Sicht des Kreditsuchenden einem Dritten gehört.
Demgegenüber steht das Eigenkapital, häufig ebenfalls als Eigenmittel bezeichnet. Dabei handelt es sich im Grunde um sämtliche Vermögenswerte, die sich im Eigentum des Kreditsuchenden befinden. Damit diese allerdings als Eigenkapital im Rahmen der Baufinanzierung gewertet werden, ist noch eine weitere Voraussetzung zu erfüllen: die entsprechenden Sachwerte und Vermögen müssen schnell und gut liquidierbar sein.
Das bedeutet, dass zum Beispiel eine bereits im Besitz des Kreditsuchenden befindliche Immobilie, die nicht verkauft werden soll, normalerweise nicht dem Eigenkapital zuzurechnen ist. Stattdessen sind es vor allen Dingen die folgenden Vermögenswerte und Guthaben, die typischerweise zu den Eigenmitteln zählen, die im Rahmen der Immobilienfinanzierung eingesetzt werden dürfen:
- Guthaben auf Bankkonten, zum Beispiel auf dem Tagesgeldkonto
- Wertpapiere im Depot
- Sachwerte wie Gold- oder Silberbarren
- Kapitallebensversicherung
- Sonstige, leicht liquidierbare Vermögenswerte
Bei manchen dieser Vermögenswerte ist zusätzlich zu differenzieren. So kommt es beispielsweise beim Festgeld darauf an, zu welchem Zeitpunkt der Inhaber das Geld abrufen kann. Ob das Guthaben auf dem Termingeldkonto zum anrechenbaren Eigenkapital zählt oder nicht, hängt davon ab, ob das Guthaben aktuell mit in die geplante Immobilienfinanzierung eingebunden werden kann. Ist das Festgeld zum Beispiel in zwei Monaten fällig, wäre die Integration in die Finanzierung problemlos möglich. Gibt es hingegen noch eine Restlaufzeit von beispielsweise drei Jahren, kann das Guthaben nicht als Eigenmittel verwendet werden.
Warum ist das Eigenkapital so wichtig?
Es gibt gleich mehrere Gründe, warum nahezu alle Banken heutzutage großen Wert auf eine bestimmte Eigenkapitalquote legen. Mit Eigenkapitalquote ist gemeint, dass die Eigenmittel des Kreditsuchenden in einem bestimmten Verhältnis zum Gesamtkapitalbedarf stehen. Lassen Sie uns diese Theorie durch ein Praxisbeispiel verdeutlichen:
- Kaufpreis Immobilie: 280.000 Euro
- Kaufnebenkosten: 30.000 Euro
- Gesamtkapitalbedarf: 310.000 Euro
- Eigenmittel: 62.000 Euro
- Fremdkapitalbedarf: 248.000 Euro
- Eigenkapitalquote: 20 Prozent
In diesem Beispiel gibt es eine Eigenkapitalquote in Höhe von 20 Prozent. Die Eigenmittel des Kreditsuchenden machen nämlich exakt 20 Prozent vom Gesamtkapitalbedarf aus, den 310.000 Euro.
Den Banken ist das Eigenkapital deshalb so wichtig, weil dadurch – statistisch betrachtet – das Ausfallrisiko des Immobilienkredites sinkt. Umso weniger Fremdkapital benötigt wird, desto wahrscheinlicher ist es, dass es sich um eine stabile Finanzierung handelt und der Kunde zum Beispiel die Darlehensrate tragen kann. Aber auch Kreditsuchende profitieren auf mehrere Art und Weise von Eigenmitteln, die sie in die Baufinanzierung einbinden können.
Was sind die Vorteile von Eigenkapital in der Immobilienfinanzierung?
Es sind im Wesentlichen die folgenden Vorteile, die von Experten meistens genannt werden, warum Eigenkapital in der Baufinanzierung wichtig ist. Das sind:
- Höhere Chance auf Kreditzusage
- Stabilere Finanzierung
- Günstigere Bauzinsen
- Geringere, monatliche Belastung
Zunächst einmal ist die Chance auf eine positive Kreditentscheidung seitens der Bank mit Eigenkapital größer als ohne Eigenmittel. Immer mehr Kreditinstitute sind nicht bereit dazu, eine sogenannte Vollfinanzierung ohne Eigenkapital durchzuführen. Darüber hinaus bieten die Banken für gewöhnlich Kreditsuchenden mit einer relativ hohen Eigenkapitalquote von beispielsweise 30 Prozent (deutlich) günstigere Bauzinsen an, als wenn sich die Eigenkapitalquote zum Beispiel nur auf 10 Prozent belaufen würde.
Insgesamt betrachtet ist die Finanzierung durch Eigenkapital stabiler, was unter anderem darauf zurückzuführen ist, dass die monatliche Belastung in Form der Darlehensrate für den Kunden geringer ausfällt. So bleibt oftmals noch Geld übrig, welches später für unvorhergesehene Ausgaben verwendet werden kann. Zusammenfassend profitieren demnach sowohl Kreditgeber als auch Kreditnehmer vom Eigenkapital, welches innerhalb der Immobilienfinanzierung von großer Bedeutung ist.
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