Wer momentan nach einem Eigenheim sucht, hat es nicht besonders einfach. Es gibt mehrere Umstände, die dazu führen, dass sich auch durchschnittliche Verdiener öfter die Frage stellen müssen, ob sie sich ein Eigenheim überhaupt noch leisten können. Gründe sind unter anderem die deutlich gestiegenen Bauzinsen, die nach wie vor nicht niedrige Inflationsrate, Immobilienpreise auf einem höheren Niveau und auch die Banken vergeben nicht mehr so einfach Immobilienkredite, wie es vor fünf oder zehn Jahren noch der Fall gewesen ist. Deshalb möchten wir im Beitrag näher beleuchten, ob ein Eigenheim momentan noch finanzierbar ist.
Grundlagen für den Erwerb eines Eigenheims verschlechtern sich
Tendenziell haben sich die Grundlagen für den Erwerb oder Bau eines Eigenheims in der letzten Zeit eher verschlechtert. Ein Grund sind die ohnehin relativ hohen Immobilienpreise, auch wenn zumindest mittlerweile am Markt zu erkennen ist, dass die Preise für Häuser und Wohnungen zumindest in einigen Regionen und Städten des Landes tendenziell sinken. Darüber hinaus haben sich die Bauzinsen seit Anfang 2022 sogar vervielfacht, was zu einer erheblich höheren, finanziellen Belastung der Käufer und Bauherren führt.
Hinzu kommen eine Inflationsrate auf nicht geringem Niveau und die Banken, die strenger bei der Kreditvergabe geworden sind. Zusammengefasst sind es die folgenden Punkte, die bei der Frage mit einbezogen werden müssen, ob man sich momentan noch ein Eigenheim leisten kann:
- Bauzinsen
- Immobilienpreise
- Inflationsrate
- Kreditzusage der Banken
Lassen Sie uns diese Punkte der Reihe nach etwas näher beleuchten.
Bauzinsen bei fast 4 % angekommen
Am schwersten wiegen sicherlich die in den letzten knapp zwei Jahren deutlich gestiegenen Bauzinsen. Haben Sie Anfang 2022 sogar zum Teil noch für unter einem Prozent einen Immobilienkredit erhalten, so nähern sich die Hypothekenzinsen mittlerweile der 4-Prozent-Marke. Kreditsuchende mit einer nicht sehr guten Bonität oder etwas weniger Eigenkapital zahlen sogar jetzt schon einen Kreditzins oberhalb von vier Prozent. Damit haben sich die Bauzinsen in den letzten nicht einmal zwei Jahren zum Teil vervierfacht.
Für Kaufinteressenten bedeutet das im Rahmen der Immobilienfinanzierung eine wesentlich höhere Belastung. Wie sehr diese negativ zu Buche schlägt, soll die folgende Vergleichsrechnung verdeutlichen. Wir stellen zum einen eine Immobilienfinanzierung Anfang 2022 mit den typischen Konditionen einer aktuellen Baufinanzierung gegenüber.
Immobilienkredit Anfang 2022
Kreditsumme: 300.000 Euro
Bauzinsen: 0,95 Prozent
Tilgungssatz: 3 Prozent
Zinsbindung: 10 Jahre
Zinsen pro Jahr: 2.850 Euro
Zinsen insgesamt (in 10 Jahren): ca. 26.000 Euro
Monatliche Darlehensrate: 987,50 Euro
Immobilienkredit Ende 2023
Kreditsumme: 300.000 Euro
Bauzinsen: 3,85 Prozent
Tilgungssatz: 3 Prozent
Zinsbindung: 10 Jahre
Zinsen pro Jahr: 11.550 Euro
Zinsen insgesamt (in 10 Jahren): ca. 90.000 Euro
Monatliche Darlehensrate: 1.712,50 Euro
An dieser Gegenüberstellung erkennen Sie zum einen, dass Sie auf die Zinsbindung von zehn Jahren gerechnet über 60.000 Euro mehr an Zinsen zahlen müssen, wenn Sie sich aktuell für einen Immobilienkredit im Vergleich zu Beginn des Jahres 2022 entscheiden. Darüber hinaus ist auch die monatliche Belastung in Form der Darlehensrate wesentlich höher, nämlich um über 700 Euro. Allein die gestiegenen Bauzinsen führen somit bereits bei vielen Immobilien Interessenten dazu, dass sich das geplante Vorhaben aufgrund der zu teuren Finanzierung nicht realisieren lässt.
Hohes Preisniveau an den Immobilienmärkten
Auf der einen Seite ist es für Kaufinteressenten und Bauwillige sicherlich eine gute Nachricht, dass die Preise an den Immobilienmärkten mittlerweile tendenziell in vielen Städten und Regionen sinken. Auf der anderen Seite ändert das natürlich nichts an der Tatsache, dass sich die Preise für Häuser und Wohnungen seit mittlerweile mehreren Jahren bereits auf einem sehr hohen Niveau befinden. Alleine in den vergangenen zehn Jahren sind die Preise für manche Immobilien 50 und mehr Prozent angestiegen.
Der jetzige, tendenzielle Rückgang der Preise am Immobilienmarkt ist deshalb für viele Kaufinteressenten und Bauherren eher ein Tropfen auf den heißen Stein. Konnten Sie beispielsweise in einer durchschnittlichen und mittelgroßen Stadt in Deutschland vor etwa zehn Jahren ein Einfamilienhaus mit 100 m² Wohnfläche noch für ungefähr 270.000 Euro erwerben, so müssen Sie für das gleiche Haus heute sicherlich bereits über 400.000 Euro zahlen. Das in Kombination mit den gestiegenen Bauzinsen führt dazu, dass für eine wachsende Anzahl von Familien und Alleinstehenden das Eigenheim nicht mehr finanzierbar ist.
Inflationsrate und gestiegene Energiekosten
Wenn man sich überlegt, ob ein Eigenheim noch finanzierbar ist, muss man als Kaufinteressent sicherlich ebenfalls die eigenen Kosten berücksichtigen, die unabhängig von der Finanzierung und dem Kauf des Eigentums entstehen. Deshalb ist auch die Inflationsrate nebst gestiegener Energiekosten nicht außer Acht zu lassen. So sind zum Beispiel innerhalb der letzten zwei Jahre die Lebenshaltungskosten deutlich gestiegen, eben aufgrund der zum Teil hohen Inflationsrate von mehr als sechs Prozent. Gleiches gilt für die Kosten im Energiebereich, insbesondere:
- Strom
- Gas
- Benzin
- Öl
Zwar haben diese Kosten nicht direkt etwas mit dem Kauf einer Immobilie oder der Baufinanzierung zu tun. Sie sorgen jedoch dafür, dass den entsprechenden Interessenten generell höhere Fixkosten entstehen, sodass weniger Geld zum Zahlen der Darlehensrate übrig bleibt. Das wiederum hat nicht selten die Auswirkung, dass sich die Betreffenden ein Eigenheim nicht mehr leisten können.
Banken zunehmend kritischer bei der Darlehensvergabe
Als wenn die Voraussetzungen für den Kauf oder Bau eines Eigenheims aufgrund der genannten Faktoren nicht bereits negativ genug wären, kommt noch ein weiterer Nachteil dazu. So sind die Kreditinstitute mittlerweile deutlich strenger und kritischer geworden, was die Zusage für Immobilienkredite angeht. Nahezu alle Kundengruppen haben es heute schwerer als noch vor einigen Jahren, einen Baukredit zu erhalten. Zudem spielt das Eigenkapital eine immer größere Rolle, wenn es darum geht, ob die Banken den Darlehensantrag annehmen oder ablehnen.
Immer mehr Kreditinstitute vergeben keinen Baukredit mehr, wenn die Kunden nicht eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent vorweisen können. Insbesondere junge Alleinstehende und Familien hatten jedoch oft noch gar nicht die Zeit, um größere Vermögen und Guthaben anzusparen, die dann im Zuge der Finanzierung als Eigenkapital eingebunden werden könnten. Deshalb ist das auch von dieser Warte aus betrachtet eine weitere Hürde, die auf dem Weg zu den eigenen vier Wänden zu überwinden ist.
Fazit: Eigenheim wird für immer mehr Menschen unerreichbar
Das traurige Fazit der aktuellen Situation an den Zins- und Immobilienmärkten ist, dass sich in naher Zukunft immer weniger Menschen ein Eigenheim leisten werden können. Insbesondere die deutlich gestiegenen Bauzinsen, aber auch die Immobilienpreise auf einem vergleichsweise nach wie vor hohen Niveau machen es für eine wachsende Anzahl von Kaufinteressenten oder Bauwilligen faktisch unmöglich, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Leider gibt es aus der Situation kaum Auswege, denn selbst bei einem Angebotsvergleich lassen sich Zinskosten oder Kaufpreise nur selten deutlich reduzieren.
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