Bei der Immobilienfinanzierung gibt es für den Kreditsuchenden zahlreiche Punkte zu beachten. Dazu gehört unter anderem die Bonität, die alle Banken voraussetzen, um einen Immobilienkredit zur Verfügung zu stellen. Neben einer einwandfreien Schufa und dem ausreichenden Einkommen setzen die Kreditgeber meistens voraus, dass ein bestimmter Prozentsatz am Finanzierungsbedarf in Form von Eigenkapital vorhanden ist. Warum ist Eigenkapital so wichtig, welche Vorteile und Funktionen hat es in der Baufinanzierung? Diese Frage möchten wir in unserem Beitrag gerne beantworten.
Was fungiert als Eigenmittel in der Baufinanzierung?
Bein Eigenkapital in der Baufinanzierung handelt es sich um Guthaben oder Vermögenswerte, die Sie als zukünftige Immobilieneigentümer besitzen. Das sind typischerweise die folgenden Werte:
- Guthaben auf Bankkonten
- Wertpapiere
- Sachwerte
- Barmittel
- Sonstige, leicht liquidierbare Vermögenswerte
Im Grunde können sämtliche Vermögenswerte als Eigenkapital eingebunden werden, die entweder sofort verfügbar oder zumindest vielleicht liquidierbar sind. Dabei kann es sich zum Beispiel neben Wertpapieren und Bankguthaben auch um Forderungen an eine Versicherungsgesellschaft handelt, die in Form des Rückkaufswertes besteht. Wichtig ist nur, dass die entsprechenden Mittel sofort verwenden können und diese somit in die Baufinanzierung eingebunden werden.
Darüber hinaus gibt noch Eigenleistungen am Bau, die naturgemäß ausschließlich dann zum Tragen kommen können, wenn Sie eine Immobilie bauen möchten. In dem Fall rechnen die Kreditinstitute Ihre Eigenleistungen – meistens zu einem begrenzten Prozentsatz – auf das Eigenkapital an. Kommen wir jetzt allerdings zu der Frage, welche Funktion das Eigenkapital hat und welche Vorteile damit im Detail verbunden sind.
Warum ist Eigenkapital in der Baufinanzierung wichtig?
Die Banken sind spätestens seit einer EU-Richtlinie aus dem Jahre 2016 dazu verpflichtet, noch mehr auf die Bonität der Kreditsuchenden zu achten, wenn es um die Beurteilung geht, ob der Kredit vergeben werden kann oder nicht. Die Kreditwürdigkeit wiederum machen die Kreditinstitute in erster Linie an den folgenden drei Faktoren fest:
- Schufa-Auskunft
- Einkommen
- Eigenkapital
Die Schufa darf keine negativen Einträge enthalten und zudem muss ein regelmäßiges und ausreichend hohes Einkommen existieren. Früher hat den Banken das ausgereicht, wenn zusätzlich eine Grundschuld als Sicherheit gestellt werden konnte. Heutzutage allerdings spielt auch das Eigenkapital eine wichtige Rolle. Die meisten Kreditinstitute sind dazu übergegangen, eine gewisse Mindestquote an Eigenmitteln zu fordern.
Die Funktion der Eigenmittel besteht darin, dass dadurch die Immobilienfinanzierung stabiler wird. Umso mehr Eigenkapital Sie nämlich einbinden können, desto weniger Fremdkapital benötigen Sie und desto geringer kann die monatliche Darlehensrate ausfallen. Das sorgt für Stabilität, wenn Sie beispielsweise lediglich 30 bis 50 Prozent Ihres frei verfügbaren Einkommens als Darlehensrate aufwenden müssen. Darüber hinaus hat das Eigenkapital noch weitere Vorteile, auch für Sie als Kreditnehmer.
Darlehenszusage wird durch Eigenkapital wahrscheinlicher
Ein Vorteil des Eigenkapitals – neben einer stabileren Baufinanzierung – besteht darin, dass dadurch die Chance auf eine positive Kreditentscheidung seitens der Bank steigt. Das wiederum hat den Grund, dass eine Baufinanzierung mit Eigenkapital für die Kreditinstitute sicherer als ohne Eigenkapital ist. Diese erhöhte Sicherheit belohnen die Kreditinstitute auch mit einem günstigeren Zins, aber natürlich ebenfalls dadurch, dass Sie Ihnen eher eine Kreditzusage zu erteilen.
Das trifft heutzutage auf immer mehr Banken zu, denn eine immer geringer werdende Anzahl stellt noch eine Vollfinanzierung zur Verfügung. Das bedeutet, dass der gesamte Finanzierungsbedarf durch einen Immobilienkredit abgedeckt wird. Die überwiegende Mehrheit aller Kreditinstitute möchte jedoch eine gewisse Eigenkapitalquote haben, die sich in der Regel mindestens bei 15 bis 20 Prozent bewegen sollte. Ist kein Eigenkapital vorhanden oder nehmen die Eigenmittel eine geringere Quote ein, kann das häufiger dazu führen, dass die Kreditgeber Ihren Antrag auf ein Immobiliendarlehen ablehnen.
Günstigere Kreditzinsen bei vorhandenem Eigenkapital
Neben der größeren Stabilität und höherer Wahrscheinlichkeit einer Kreditzusage gibt es für Kreditsuchende noch einen dritten Vorteil, den das Eigenkapital in der Baufinanzierung beinhaltet. Dieser besteht darin, dass die Banken bei einer höheren Eigenkapitalquote dazu bereit sind, günstigere Darlehenszinsen anzubieten. Das ist wiederum darauf zurückzuführen, dass statistisch betrachtet das Ausfallrisiko mit Eigenkapital etwas geringer als ohne Eigenmittel in der Immobilienfinanzierung ist.
Eine höhere Sicherheit belohnen die Kreditinstitute fast immer mit niedrigeren Bauzinsen. Was ein solcher Unterschied ausmachen kann, möchten wir gerne in der beispielhaften und folgenden Rechnung erläutern. Wir stellen zu diesem Zweck eine Immobilienfinanzierung mit Eigenmitteln einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital gegenüber. Dabei möchten wir insbesondere darauf achten, worin der Zinsunterschied besteht und was das für Sie in finanzieller Hinsicht für Konsequenzen bei der Darlehensrate und Ihrer Gesamtbelastung hat.
Baufinanzierung mit Eigenkapital
Kaufpreis der Immobilie: 320.000 Euro
Kaufnebenkosten: 30.000 Euro
Gesamtkosten: 350.000 Euro
Eigenkapital: 70.000 Euro
Darlehen: 280.000 Euro
Angebotener Darlehenszins: 3,6 %
Tilgungssatz: 2,5 %
Zinsen (im ersten Jahr): 10.080 Euro
Monatliche Darlehensrate: 1.423,33 Euro
Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Kaufpreis der Immobilie: 320.000 Euro
Kaufnebenkosten: 30.000 Euro
Gesamtkosten: 350.000 Euro
Eigenkapital: –
Darlehen: 350.000 Euro
Angebotener Darlehenszins: 4,6 %
Tilgungssatz: 2,5 %
Zinsen (im ersten Jahr): 16.100 Euro
Monatliche Darlehensrate: 2.070,83 Euro
An dieser Gegenüberstellung erkennen Sie deutlich, dass Sie zum einen wesentlich mehr Zinsen zahlen, wenn Sie kein Eigenkapital in die Baufinanzierung einbinden. Das liegt zum einen am höheren Zinssatz, zum anderen aber auch daran, dass die Kreditinstitute mehr Immobiliendarlehen zur Verfügung stellen müssen und Sie dementsprechend auf eine höhere Summe Bauzinsen zahlen müssen. Zum anderen erkennen Sie ebenfalls, dass die monatliche Darlehensrate und damit Ihre finanzielle Belastung mit Eigenkapital um einiges geringer als ohne Eigenmittel ist. Das zeigt eindeutig die Vorteile, die sich in einer niedrigen Darlehensrate und einer geringeren Zinsbelastung darstellen.
Sollte ich alle Vermögenswerte und Guthaben als Eigenkapital einbinden?
Wir haben im Beitrag gesehen, das Eigenkapital in der Baufinanzierung mehrere Vorteile hat. Meistens ist daher sinnvoll, so viele Vermögenswerte und Guthaben, wie Sie können, in die Baufinanzierung einzubinden. Das trifft allerdings nicht pauschal und generell auf sämtliche Werte zu, die Sie einbinden könnten. Haben Sie zum Beispiel in Ihrem Depot Wertpapiere, die Sie momentan nur mit Verlust verkaufen könnten oder mit denen Sie eine besonders gute Rendite erzielen, wäre es unter Umständen kontraproduktiv, diese als Eigenmittel einzubinden. Nehmen wir zum Beispiel an, dass Sie mit Aktien aus Ihrem Depot jährlich eine durchschnittliche Rendite von 7,5 Prozent erzielen.
Dann wäre ein Verkauf definitiv die falsche Entscheidung, weil Sie auf der anderen Seite für ein Immobiliendarlehen „nur“ 3,6 Prozent Zinsen zahlen müssten. Sinnvoll wäre das Einbinden der Wertpapiere hingegen, wenn deren Rendite geringer als die von Ihnen zu zahlenden Zinsen sind und Sie zudem keine Verluste erleiden, wenn Sie die Aktien jetzt bereits veräußern. In den meisten Fällen ist es jedoch empfehlenswert, so viel Eigenkapital wie möglich in die Baufinanzierung einzubinden.
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