Welche Nebenkosten entstehen beim Immobilienkauf?

Zuletzt bearbeitet: 20. Oktober 2022 5.916

Bei der bevorstehenden Finanzierung oder gar beim Bau einer Immobilie werden sie gern vergessen: die Bau-, beziehungsweise Kaufnebenkosten! Es handelt sich dabei um beim Haus-, Wohnungs- sowie Grundstückskauf, -bau oder der Erschließung entstehende Kosten, die zusätzlich zum eigentlichen Bau- oder Kaufpreis entstehen. Diese bemessen sich in der Regel prozentual am eigentlichen Bau- oder Kaufpreis und belaufen sich im Schnitt auf zwischen 10 und 15 Prozent. Im Gegensatz zu den eigentlichen Bau- oder Kaufkosten sind die Nebenkosten normalerweise nicht durch den Bauherrn oder Käufer beeinflussbar. Es wird zudem noch zwischen den erwerbsmäßigen Bau- und Kaufnebenkosten und den sonstigen Bau- und Kaufnebenkosten unterschieden. Grundsätzlich: Viele Bauherren oder Immobilienkäufer müssen die entstehenden Nebenkosten oftmals aus eigener Tasche zahlen, da diese hierfür keine Finanzierung erhalten. Es gilt diese dabei stets im Blick zu behalten und vorab in das individuelle Immobilienprojekt einzuplanen. Damit Sie einen genauen Überblick über alle potenziell entstehenden Bau-, beziehungsweise Kaufnebenkosten haben, soll Ihnen der nun folgende Artikel behilflich sein. Wir möchten Ihnen darin alle verschiedenen Kostenarten, deren durchschnittliche Höhe sowie weitere Informationen im Zusammenspiel mit den Bau- und Kaufnebenkosten mit auf den Weg geben.

Welche Arten von Nebenkosten gibt es in puncto Immobilien?

Die Nebenkosten beim Immobilienbau oder -kauf werden natürlich von ganz unterschiedlichen Faktoren beeinflusst. Der Übersicht halber soll hier aber zunächst eine Unterteilung in die zwei folgenden Arten von Nebenkosten vorgenommen werden:

in Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf
in Baunebenkosten beim Hausbau

In beiden Fällen entstehen neben den reinen Bau- oder Kaufkosten noch diverse Nebenkosten. Wir möchten die einzelnen Kostenarten im Folgenden noch einmal detaillierter erklären.

Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf

Die bekannteste Kostenart sind sicherlich die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf. Dabei handelt es sich um alle Kosten, die durch den Erwerb der Immobilie entstehen. Diese entstehen vor allem deswegen, weil es sich beim Immobilienkauf um eine formelle Angelegenheit handelt, die der Beaufsichtigung durch neutrale und staatlich anerkannte Instanzen (Notar & Grundbuchamt) bedarf. Weiterhin spielen auch steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf eine wichtige Rolle. Der Staat erhebt diesbezüglich Boden- und Gebäudesteuern. Zu guter Letzt kommt es auch immer darauf an, inwieweit Sie auf die Immobilie aufmerksam geworden sind. Kaufen Sie diese direkt über den Verkäufer oder gibt es einen Zwischenhändler oder -vermittler in Form eines zum Beispiel Immobilienmaklers? Alle genannten Dinge beeinflussen die erwerbsmäßigen Kaufnebenkosten maßgeblich. Zu den erwerbsmäßigen Kaufnebenkosten gesellen sich oftmals noch die sonstigen Kaufnebenkosten, bei denen es sich unter anderem um Kosten für die Wertermittlung oder die Versicherung Ihre neuen Immobilien handelt.

Baunebenkosten beim Hausbau

Im Gegensatz zu den Kaufnebenkosten handelt es sich bei den Baunebenkosten um alle Kosten, die beim Grundstückskauf, bei dessen Erschließung sowie bei der Errichtung oder Sanierung einer Immobilie entstehen. Darunter fallen vor allem für behördliche Gutachten, Anträge sowie Genehmigungen. Weiterhin sind hier auch diverse Erschließungskosten wie beispielsweise das Fällen von Bäumen oder das Verlegen von Trinkwasser- und Abwasser- sowie Stromleitungen mit inbegriffen. Darüber hinaus fallen auch anteilig Kosten an, die ansonsten zu den bereits genannten Kaufnebenkosten zählen würden. Aufgrund ihrer Zusammensetzung und der vielen Notwendigkeiten sind speziell die Baunebenkosten oftmals schwer kalkulierbar und können schnell auf zwischen 15 und 20 Prozent des eigentlichen Baupreises ausufern. Wir empfehlen hier die Vorabkontaktierung eines erfahrenen Bausachverständigen, um den genauen Kostenaufwand im Vorfeld gut einschätzen zu können. Denn auch hier gilt: Baunebenkosten müssen in aller Regel aus eigener Tasche finanziert werden, da Banken diese nur selten im Rahmen einer Bau- oder Immobilienfinanzierung inkludieren.

Welche Kaufnebenkosten fallen an?

Was Kaufnebenkosten theoretisch darstellen, wissen Sie nun ja bereits. Doch, wie sieht es um das praktische Wissen um die Kaufnebenkosten aus? Sprich: Welche Kostenpositionen beinhalten diese genau und wie hoch sind diese prozentual? Hier zunächst eine kleine Übersicht über alle erwerbsmäßigen und sonstigen Kaufnebenkosten:

Notarkosten
Kosten beim Grundbuchamt [Änderung des Grundbuchs]
Maklergebühren [je nach bundeslandspezifischen Maximalsätzen]
Grunderwerbssteuern [je nach bundeslandspezifischem Steuersatz]
Wohngebäudeversicherung [sonstige Kaufnebenkosten]
Wertermittlung und Gutachten der Immobilie [sonstige Kaufnebenkosten]

In den nun folgenden Unterabschnitte möchten wir die einzelnen Positionen im Rahmen der Kaufnebenkosten gern einmal ausführlicher erklären und quantifizieren.

Notarkosten

Ein Notar begleitet Sie durch den feierlichen Abschluss Ihres Immobilienkaufs. Er führt dabei folgende Leistungen aus:

ein Vorgespräch sowie eine Prüfung der Kaufvertragsunterlagen
gegebenenfalls die Erstellung der Kaufvertragsunterlagen
rechtliche Aufklärung beider Parteien [Käufer und Verkäufer]
Vorlesen des Kaufvertrags
Unterzeichnung des Kaufvertrags
Einholung zusätzlicher Unterlagen bei der zuständigen Gemeinde oder Hausverwaltung
Meldung des Immobilienkaufs beim zuständigen Finanzamt
Zahlungsaufforderung an den Käufer
Beantragung der Umschreibung des Grundbuchs
Durchführung und Prüfung der getätigten Grundbuchumschreibung

Die reinen Notarkosten machen im Schnitt rund 1,00 Prozent des Kaufpreises aus und werden entsprechend durch die Kosten für die Grundbuchumschreibung beim Grundbuchamt ergänzt.

Kosten beim Grundbuchamt

Wechselt eine Immobilie den Eigentümer, so wird dies auch im Grundbuch dieser niedergeschrieben. Diese Tätigkeit an sich übernimmt der Notar, der die Umschreibung des Grundbuchs dem Immobilienkäufer in Rechnung stellt. Auch hier richten sich die zu erwartenden Kosten nach dem Wert des Objekts, beziehungsweise nach dem im Kaufvertrag verankerten Kaufpreis. Im Schnitt belaufen sich die Kosten für die Umschreibung des Grundbuchs auf circa 0,50 Prozent des Kaufpreises und sind damit in der Regel halb so hoch wie die Kosten für den Notar.

Maklergebühren

Geschieht der Immobilienerwerb über einen Vermittler – einen sogenannten Immobilienmakler – fallen hierfür noch Vermittlungsgebühren [auch Maklercourtage genannt] an. Diese sind durch marktübliche Prozentsätze (gemessen am erzielten Verkaufspreis der Immobilie) geregelt. Sie schwanken von Bundesland zu Bundesland [je nach geltendem Maximalsatz] zwischen 3,57 und maximal 7,14 Prozent des Kaufpreises. Sie stellen die Provisionen dar, die der Makler für die Vermittlung (und damit auch Vermarktung) der Immobilie vom Käufer erhält. Abweichungen gibt es noch bei Innen- sowie Außenprovisionen – hier zahlen entweder der Käufer oder der Verkäufer oder beide anteilig. Bei Vermietungen hat sich hingegen das „Bestellerprinzip“ durchgesetzt, bei dem der Auftraggeber (also der Vermieter) die vollständige Maklercourtage zahlen muss.

Grunderwerbssteuern

Die Grunderwerbssteuer stellt eine Verkehrssteuer dar, die immer dann erhoben wird, sobald die rechtliche sowie wirtschaftliche Verfügungsmacht einer Immobilie von einem Eigentümer an einen anderen Eigentümer übergeht. Auch hier gelten bundeslandspezifische Steuersätze, die zwischen 3,50 und maximal 6,50 Prozent schwanken. Anbei noch eine Auflistung der einzelnen, bundeslandspezifischen Grunderwerbssteuersätze:

Sachsen: 3,50 Prozent
Bayern: 3,50 Prozent
Hamburg: 4,50 Prozent
Baden-Württemberg: 5,00 Prozent
Sachsen-Anhalt: 5,00 Prozent
Rheinland-Pfalz: 5,00 Prozent
Bremen: 5,00 Prozent
Niedersachsen: 5,00 Prozent
Berlin: 6,00 Prozent
Hessen: 6,00 Prozent
Mecklenburg-Vorpommern: 6,00 Prozent
Nordrhein-Westfalen: 6,50 Prozent
Schleswig-Holstein: 6,50 Prozent
Thüringen: 6,50 Prozent
Saarland: 6,50 Prozent
Brandenburg: 6,50 Prozent

Wohngebäudeversicherung

Eine Wohngebäudeversicherung sichert Ihre Immobilie vor Naturgefahren (zum Beispiel Sturm oder Hagel) sowie vor elementaren Schäden wie zum Beispiel Feuer, Leitungswasser sowie Hochwasser ab. Sie gehört damit zur Grundausstattung des Immobilienbesitzes und ferner zu den sonstigen Kaufnebenkosten. Je nach Objektgröße ist diese in der Regel für zwischen 200 und 2.000 Euro pro Jahr erhältlich. Die Höhe des Versicherungsbeitrags richtet sich maßgeblich nach der Objektgröße, der Umgebung sowie dem Alter des Objekts.

Wertermittlung und Gutachten der Immobilie

Um den tatsächlichen Wert der von Ihnen für den Kauf beabsichtigten Immobilie genau einschätzen zu können (und um gegebenenfalls eine bessere Verhandlungsgrundlage zu haben) empfehlen wir Ihnen zusätzlich die Anfertigung eines Immobilienwertgutachtens. Es genügt dabei oftmals bereits ein Kurzgutachten, welches zwischen 100 und 500 Euro kostet. Umfassendere Vollgutachten sind hingegen für zwischen 1.000 und 2.500 Euro erhältlich. Die tatsächlich für die Erstellung von Wertgutachten entstehenden Kosten hängen aber auch hier von der Objektgröße und dem Zweck des Gutachtens ab.

Welche Baunebenkosten entstehen beim Hausbau?

Auch beim Bau von Immobilien entstehen Nebenkosten – und zwar in Form von Baunebenkosten. Wir haben diese für Sie einmal anhand eines übersichtlichen Beispiels für einen Hausbau mit rund 300.000 Euro Baukosten [in Bayern] zusammengestellt (20):

Kostenart	Höhe der Kosten	prozentualer Anteil
Maklercourtage	circa 15.000 Euro	5,00 Prozent
Grundbucheintragung durch Notar	circa 4.500 Euro	1,50 Prozent
Grunderwerbssteuer	circa 10.500 Euro	3,50 Prozent
Bodengutachten	circa 500 Euro	0,20 Prozent
Bodenvermessungen	circa 1.500 Euro	0,45 Prozent
Baugenehmigung	circa 500 Euro	0,20 Prozent
Kosten für den Statiker	circa 1.000 Euro	0,35 Prozent
Erschließungskosten	circa 10.000 Euro	3,25 Prozent
Bauherrenhaftpflichtversicherung	circa 500 Euro	0,20 Prozent
Bauwasser sowie Baustrom	circa 1.000 Euro	0,35 Prozent
Gesamtkosten:	45.000 Euro	15,00 Prozent

Wer trägt die Bau- oder Kaufnebenkosten?

Im überwiegenden Teil der Fälle übernehmen Sie als potenzieller Bauherr oder Immobilienkäufer alle anfallenden Bau-, beziehungsweise Kaufnebenkosten. Hierfür müssen Sie die potenziell entstehenden Nebenkosten zunächst zusammenrechnen und diese um den Kaufpreis addieren. Darauf ergeben sich dann die Gesamtkosten für den Bau oder den Kauf der Immobilie. Von den Gesamtkosten (des Kaufs oder des Baus) müssen Sie im Schnitt zwischen 20 und 30 Prozent Eigenkapital in eine Bau- oder Immobilienfinanzierung einbringen. Es gibt jedoch auch Kreditinstitute, die im Rahmen des Hausbaus oder Immobilienkaufs eine entsprechende Vollfinanzierung anbieten – diese schließt dann auch alle entstehenden Nebenkosten mit ein.

Fälligkeit, steuerliche Aspekte oder Reduktionsmöglichkeiten

Ihre individuellen Bau- oder Kaufnebenkosten müssen Sie begleichen, sobald die Rechnungsstellung bei den einzelnen Posten erfolgt ist. Die Notar- und Grundbuchamtskosten werden in der Regel binnen 2 bis 6 Wochen in Rechnung gestellt, der Bescheid über die zu entrichtenden Grunderwerbssteuern trifft normalerweise binnen 6 bis 8 Wochen bei Ihnen ein und die Maklerprovision wird sofort mit der Zahlung des Kaufpreises fällig. Kaufen Sie eine Immobilie privat oder lassen Sie diese als Privatunterkunft errichten, so besteht leider keine Möglichkeit hinsichtlich einer steuerlichen Absetzbarkeit. Wer jedoch eine Immobilie zur Vermietung [Anlageimmobilie] oder Gewerbeimmobilie kauft, der kann zumindest die anfallenden Grunderwerbssteuern absetzen (diese zählen dann als „Werbungskosten“). Eine Reduzierung der potenziellen Bau- oder Kaufnebenkosten lässt sich an sich nur durch einen Verzicht nicht zwangsläufig notwendiger Services erreichen. Beispielsweise müssen Sie nicht über einen Makler kaufen, sondern können auch „Off-Market“ kaufen. Eine andere Möglichkeit besteht in der Wahl eines „günstigen“ Immobilienstandorts – sprich: ein Bundesland, welches nur einen geringen Grunderwerbssteuersatz verlangt.

FAQ zum Thema Bau- und Kaufnebenkosten

Wie hoch beziffern sich die Bau- sowie Kaufnebenkosten im Schnitt?

Antwort: Es muss im Regelfall mit zwischen 10 und 20 Prozent an Bau-, beziehungsweise Kaufnebenkosten gerechnet werden.

Können Bau- oder Kaufnebenkosten steuerlich geltend gemacht werden?

Antwort: Einzig und allein beim Kauf von zu vermietenden Immobilien können einzelne Posten wie beispielsweise die Grunderwerbssteuern, Gutachten sowie Genehmigungen als Werbungskosten abgesetzt werden.

Wo kann in puncto Bau- oder Kaufnebenkosten vor allem gespart werden?

Antwort: Wer ohne einen Makler kauft oder baut, der kann in der Regel zwischen 3,57 und 7,14 Prozent an Nebenkosten sparen. Weiteres Sparpotenzial birgt eine gute Standortwahl.

Wer bezahlt die Bau- oder Kaufnebenkosten?

Antwort: Diese werden im Normalfall vom Käufer übernommen. Viele Banken finanzieren die Nebenkosten nicht, weshalb diese oft mithilfe von Eigenkapital finanziert werden müssen.

Fazit zum Thema „Welche Nebenkosten entstehen beim Immobilienkauf?“

Insgesamt handelt es sich bei den Bau- sowie Kaufnebenkosten also um einen wichtigen Kostenblock, den Sie bei Ihrer individuellen Bau- oder Immobilienfinanzierung unbedingt beachten sollten. Insofern Sie eine Finanzierung anstreben, sollten Sie damit rechnen, dass Sie die anfallenden Nebenkosten aus eigener Tasche (sprich: unter Verwendung von Eigenkapital) bezahlen müssen. Viele Banken bieten eine Übernahme der Nebenkosten beim Bau sowie Immobilienkauf nämlich nicht an. Trotz dessen, dass die Nebenkosten schnell zwischen 10 und 20 Prozent der eigentlichen Bau- oder Kaufsumme ausmachen können, gibt es zahlreiche Möglichkeiten, diese zu reduzieren. Hierunter fallen zum Beispiel eine gute Standortwahl (da viele Steuer- und Provisionssätze bundeslandspezifisch sind) sowie die Entscheidung über die Art des Kaufes (also beispielsweise „Off-Market“ oder über einen Makler). Schnell lassen sich bis zu 25 Prozent der anfallenden Nebenkosten beim Hausbau oder Immobilienkauf einsparen. In jedem Fall sollten Sie sich zu dieser Thematik unbedingt auch von einem erfahrenen und unabhängigen Finanzierungsberater aufklären lassen. Wir wünschen Ihnen jedenfalls viel Erfolg bei Ihrem individuellen Bau- oder Immobilienkaufvorhaben!