Wie kann ich eine Immobilie finanzieren?

Das eigene Heim stellt für die meisten Deutschen noch immer eine der beliebtesten Kapitalanlagemöglichkeiten dar. Das zeigt auch eine aktuelle Statistik des Statista Research Departments, nach welchem die im 1. Quartal 2021 von den Banken an Privatpersonen ausgegebenen Kredite mit rund 1,60 Billionen Euro einen nie dagewesenen Höchststand erreichten. Auch die Immobilienpreise an sich sind innerhalb der vergangenen Jahre deutlich gestiegen – und zwar seit 2015 um über 38 Prozent! Für viele Deutsche bleibt der Traum der eigenen Immobilie aus diversen Gründen jedoch zunächst unerfüllbar. Oftmals liegt das vor allem an finanziellen Gründen. Rund 68 Prozent aller potenziellen Traumhauskäufer fehlt es am nötigen Eigenkapital, etwa 42 Prozent könnten sich Zins und Tilgung nicht leisten. Wiederum 21 Prozent finden kein passendes Angebot für die individuelle Immobilienfinanzierung. Und dass, obwohl sich die Kreditzinsen bereits seit vielen Jahren auf einem historisch niedrigen Niveau befinden! So liegen die Kreditzinsen für eine Standard-Immobilienfinanzierung momentan bei zwischen 0,90 und 1,00 Prozent. Ist daher eher die Art der Immobilienfinanzierung entscheidend? Der nun folgende Artikel soll daher einmal einen guten Überblick über die Thematik der Immobilienfinanzierung verschaffen, über alle Notwendigkeiten aufklären und potenzielle Lösungsansätze liefern.

 

Welche Arten von Immobilienfinanzierungen gibt es?

 

Indem Sie sich für die richtige Finanzierungsart bei Ihrer Immobilienfinanzierung entscheiden, können Sie maßgeblichen Einfluss auf einen positiven und machbaren Verlauf dieser nehmen. Welche Finanzierungsart sich dabei insgesamt am besten für Sie eignet, das hängt von Ihrer individuellen, finanziellen Situation ab [vom regelmäßigen Einkommen, von Vermögensbeständen usw.]. Grundsätzlich gibt es folgende Möglichkeiten, den Kauf einer Immobilie zu finanzieren:

 

• per Eigenkapitalkauf
• per Darlehensfinanzierung
• per Wohnriester
• per Mietkauf

 

Wir möchten Ihnen die einzelnen Finanzierungsarten in den nun folgenden Unterabschnitten gern einmal näher vorstellen.

 

Eigenkapitalfinanzierung

 

Es kommt selten vor, aber rein theoretisch ist er dennoch möglich: der Kauf einer Immobilie nur mit Eigenkapital! Bei dieser Finanzierungsart beläuft sich Ihr Eigenkapitalanteil folglich auf 100 Prozent, mit dem Sie Kauf- und Kaufnebenkosten finanzieren. Hierfür benötigen Sie also kein Immobiliendarlehen.

 

Darlehensfinanzierung

 

Deutlich komplexer ist da schon die Darlehensfinanzierung, bei der Sie den Kauf einer Immobilie mithilfe eines Kredits finanzieren. Dabei gibt es verschiedene Formen der darlehensbasierten Immobilienfinanzierung, die wir im Folgenden einmal kurz erklären möchten:

 

• Annuitätendarlehen
• Forward-Darlehen
• KfW-Darlehen
• Bauspardarlehen
• Konsumentenkredit

 

Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie Ihren Kredit mithilfe gleichbleibender Raten ab, die aus einem Zins- sowie einem Tilgungsanteil bestehen. Mit fortschreitender Rückzahlung wird der Zinsanteil immer niedriger und der Tilgungsanteil steigt – die Rate an sich bleibt jedoch über die gesamte Laufzeit gleich. Bei einem Forward-Darlehen schließen Sie gleichzeitig eine Anschlussfinanzierung ab, bei der Sie sich das gegenwärtige Zinsniveau für bis zu 5 Jahre im Voraus sichern können. Das funktioniert nicht nur bei Anschlussfinanzierungen, sondern auch bei ganz grundsätzlichen Immobilienfinanzierungen. Bei einem KfW-Darlehen handelt es sich um ein zinsgünstiges Darlehen der bundeseigenen Förderbank „Kreditanstalt für Wiederaufbau“ (oder kurz: „KfW“). Hierfür muss Ihr Immobilienkauf jedoch zum jeweiligen Förderprogramm passen [zum Beispiel für Denkmalimmobilien oder Energieeffizienzhäuser usw.]. Bauspardarlehen funktionieren ähnlich wie Forward-Darlehen, nur dass Sie hierfür im Vorfeld einen Bausparvertrag abgeschlossen haben müssen, in dem Sie bereits Kapital ansparen (als Eigenkapitalanteil für die geplante Immobilienfinanzierung). Auch hier sichern Sie sich das Zinsniveau von heute für die Zukunft. Zu guter Letzt können auch reine Konsumentenkredite für den Immobilienkauf verwendet werden – das ist vor allem dann häufig, wenn sich der Objektkauf auf unter 50.000 Euro beziffert.

 

Wohnriester

 

Bei dieser Art der Immobilienfinanzierung entnehmen Sie Kapital aus Ihrem bereits angesparten Riestervertrag und verwenden dieses für den Immobilienkauf. Indem Sie sich für den Riestervertrag für die Immobilienfinanzierung entscheiden, so profitieren Sie von staatlichen Zuschüssen, steuerlichen Vorteilen sowie einer Verzinsung Ihres Riester-Kapitals.

 

Mietkauf

 

Alternativ kann auch die Form des klassischen Mietkaufs für den Immobilienkauf in der Zukunft genutzt werden. Das Prinzip an sich ist dabei sehr einfach: Sie schließen zunächst einen Mietvertrag ab, der jedoch die Option bietet, dass die Mietsache zu einem späteren Zeitpunkt in Ihr Eigentum übergeht. Hierbei vereinbaren Sie bei Abschluss des Mietvertrags gleichzeitig einen optionalen Kaufpreis für die zunächst gemietete Immobilie. Während der Mietzeit wird ein Teil der Miete bereits als Ansparbetrag für den späteren Kauf genutzt.

 

Wie läuft eine Immobilienfinanzierung grundsätzlich ab?

 

Individueller Finanzcheck, Bank- und Besichtigungstermine, Notartermine und wieder zur Bank – die Finanzierung einer Immobilie gestaltet sich für viele potenzielle Immobilienkäufer oftmals steiniger Weg mit vielen Abzweigungen und Nebenstraßen. Wir möchten die nun folgenden Unterabschnitte daher gern einmal dazu nutzen, Ihnen einen bestmöglichen Überblick über alle notwendigen Schritte und Erfordernisse einer Immobilienfinanzierung mit auf den Weg zu geben.

 

Finanzierungsart überprüfen

 

Je nachdem, wie viel Eigenkapital Sie in die beabsichtigte Immobilienfinanzierung einbringen möchten, sollten Sie vorab die von Ihnen präferierte Finanzierungsart auswählen. Bei einer Kreditfinanzierung Ihres Immobilienkaufs sind 20 bis 30 Prozent Eigenkapitalanteil der Gesamtkosten häufig die Regel. Berücksichtigen Sie bei der Auswahl aber unbedingt auch zeitliche Aspekte: Wann wollen Sie finanzieren? Heute? Oder erst in 10 Jahren? Haben Sie die Art der Finanzierung ausgewählt, sollten Sie im nächsten Schritt alle anfallenden Kosten berechnen.

 

Kauf- und Kaufnebenkosten kalkulieren

 

Neben den reinen Kaufkosten (also dem reinen Kaufpreis der Immobilie) fallen beim Immobilienkauf noch sogenannte Kaufnebenkosten an, die dem Kaufpreis hinzuzurechnen sind. Diese beziffern sich oftmals auf zwischen 9 und 12 Prozent des Kaufpreises und gliedern sich folgendermaßen auf:

 

• Kosten für Notar und Grundbuchamt (circa 2 Prozent des Immobilienkaufpreises)
• Kosten für die Grunderwerbssteuer (circa 3,50 bis 6,50 Prozent des Immobilienkaufpreises je nach Bundesland)
• Kosten für einen Makler (zwischen 3,57 und maximal 7,14 Prozent des Immobilienkaufpreises)

 

Viele Kreditgesellschaften verlangen die Übernahme der Kaufnebenkosten vom Kreditnehmer, weshalb diese auch bei einer 100-prozentigen Kreditfinanzierung in aller Regel der Immobilienkäufer aus eigenen Mitteln zu tragen hat!

 

Eigenleistungen gegenrechnen

 

Ihre individuelle Immobilienfinanzierung können Sie natürlich durch diverse Eigenleistungen durchaus günstiger gestalten. Dabei handelt es sich zum Beispiel um direkte Leistungen, die Sie oder Ihre Bekannten sowie Verwandten selbst übernehmen. Aber auch Material kann in den Immobilienbau mit eingebracht werden und kann dafür sorgen, dass sich der Umfang der Immobilienfinanzierung deutlich verringert. Überprüfen Sie daher vorab gründlich, was genau Sie alles selbst machen, beziehungsweise selbst einbringen können. Beziffern Sie dies dann [in etwa] in Euro und ziehen Sie dies vom Nettodarlehensbetrag ab, den Sie zu beantragen wünschen.

 

Checkliste für die Beantragung von Immobilienfinanzierungen

 

Hier einmal eine kleine Checkliste, welche Unterlagen Sie für eine Immobilienfinanzierung in der Regel benötigen:

 

·        beglaubigte Kopie gültiger Personalausweis oder Reisepass

·        Eigenkapitalnachweis (zum Beispiel in Form eines Bankauszugs)

·        Lohn- oder Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate

·        letzte 2 Steuerbescheide

·        aktuelle Renteninformationen

·        unterschriebene SCHUFA-Selbstauskunft

·        Kaufvertrag der Immobilie

·        Baugenehmigung (bei Neubau)

·        Flurkarte/Lageplan

·        Nachweis Wohngebäudeversicherung

 

Auszahlung des Immobiliendarlehens

 

Die Auszahlung etwaiger Immobiliendarlehen erfolgt selten per Einmalbetrag. Zu groß ist für die Banken das Risiko, dass das für den Immobilienkauf beantragte Darlehen für andere Zwecke missbraucht wird [zum Beispiel für einen Autokauf oder für Urlaube]. Obwohl dies für die Banken einen deutlichen Mehraufwand darstellt, übernehmen diese die Zahlung vieler Teilbeträge der Immobilienfinanzierung häufig selbst, beziehungsweise überweisen Ihnen Teilbeträge und fordern dann Rechnungsnachweise von Ihnen. Die Auswahl Ihres Immobiliendarlehens erfolgt daher oft in mehreren Abschnitten.

 

Rückzahlung des Immobiliendarlehens

 

Die Rückzahlung Ihres Immobiliendarlehens erfolgt dann gemäß Ihrem Darlehensvertrag. Hierbei zieht der Kreditgeber per Lastschrift die monatlichen Kreditraten von Ihrem Girokonto ein. Dies kann entweder sofort nach Vertragsabschluss beginnen oder nach einer kreditvertraglich vereinbarten Karenzzeit. Je nach Kreditvertrag können auch jährliche Sondertilgungsraten vereinbart werden, bei dem Sie einmal pro Jahr zusätzliches Kapital in die Abzahlung Ihrer Immobilie einbringen können. Viele Kreditverträge weisen sogar kurzzeitige Ratenaussetzungen aufgrund von Arbeitslosigkeit oder anderen, persönlichen Schicksalen auf. Diese sind jedoch oftmals teurer, da durch eine zusätzliche Versicherung gegen Ratenausfall ergänzt.

 

Alternative Tilgungsmöglichkeiten bei der Immobilienfinanzierung

 

Nicht immer müssen für die Finanzierung der eigenen Immobilie die gängigen Finanzierungsarten genutzt werden. Alternativ können Sie als potenzieller Immobilienkäufer noch diverse, weitere Finanzierungsarten nutzen. Hier einmal zwei gängige Alternativen:

 

• per Festdarlehen [Endfällige Darlehen]
• per Indexfonds [ETFs]

 

Die nun folgenden Unterabschnitte möchten wir daher einmal dazu nutzen, diese potenziell interessanten Alternativvarianten zur Tilgung von Immobiliendarlehen näher zu erklären.

 

Festdarlehen [Endfällige Darlehen]

 

Ein Festdarlehen (auch als „endfällige Darlehen“, „Zinszahlungsdarlehen“ oder „Interest-only-Darlehen“ bezeichnet) beschreibt ein Kreditmodell, bei dem Sie als potenzieller Kreditnehmer über die gesamte Kreditlaufzeit nur die entsprechenden Kreditzinsen bedienen. Sie tätigen aber zum Ende der Laufzeit die Rückzahlung des kompletten Kreditbetrags. Der Vorteil dabei ist, dass Sie die monatlichen Tilgungsraten hier erst zum Ende der Laufzeit auf einen Schlag rückerstatten müssen. Dadurch können Sie zwischenzeitlich mit diesem Geld arbeiten und dies gegebenenfalls ertragreich investieren.

 

Indexfonds [ETFs]

 

In Kombination mit einem Festdarlehen können Sie zum Beispiel Indexfonds [ETFs] zum zwischenzeitlichen Investieren Ihrer erst endfälligen Tilgungsbeträge nutzen. Breit gestreute Indexfonds wie beispielsweise der MSCI World bergen nur ein vergleichsweises geringes Risiko, bieten jedoch attraktive Durchschnittsrenditen von circa 9,00 Prozent pro Jahr. Hierzu ein Beispiel:

 

Zwei Kreditnehmer kaufen ein Haus mit einem Kaufpreis in Höhe von 600.000 Euro und möchten dieses nach 28,8 Jahren getilgt haben. Daraus ergeben sich zwei Szenarien:

 

Kreditnehmer A legt eine monatliche Sparrate in Höhe von 1.500 Euro über 28,8 Jahre zur Marktrendite in Höhe von 9,00 Prozent in einen MSCI World-ETF an – er nutzt ein Festdarlehen für die Immobilienfinanzierung. Weitere 500 Euro pro Monat fließen in die zwischenzeitlichen Zinszahlungen. Kreditnehmer B zahlt hingegen 28,8 Jahre lang eine monatliche Annuität in Höhe von 2.000 Euro für sein Annuitätendarlehen ab.

 

Kreditnehmer B hat sein Haus nach 28,8 Jahren vollständig getilgt. Kreditnehmer A hingegen könnte dies bereits nach circa 19 Jahren tun (mit dem angesparten Geld aus seinem MSCI World-ETF), beziehungsweise könnte seinen Kredit nach 28,8 Jahren ebenfalls auslösen und hätte bis dahin 1.521.871,30 Euro Eigenkapital angespart (minus 600.000 Euro für den ursprünglichen Kredit).

 

FAQs zum Thema Immobilienfinanzierung

 

• Welche Arten gibt es in puncto Immobilienfinanzierung?

Antwort: Sie können eine Immobilie eigen- oder fremdfinanzieren. Bei letzterer Finanzierungsart können Sie verschiedene Kreditarten wie zum Beispiel Annuitätendarlehen, Forward-Darlehen, Bauspardarlehen sowie KfW-Darlehen oder Festdarlehen nutzen.

 

• Was sind Kaufnebenkosten und wie hoch sind diese?

Antwort: Die Kaufnebenkosten beziffern sich beim Immobilienkauf auf durchschnittlich 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises und sind diesem hinzuzurechnen. Sie inkludieren beispielsweise die Kosten für die Grunderwerbssteuern, die Maklerkosten sowie die Grundbuchamt- und Notarkosten.

 

• Wie viel Eigenkapital sollte in die individuelle Immobilienfinanzierung eingebracht werden?

Antwort: Experten raten zu zwischen 20 und 30 Prozent Eigenkapital, welches für die Begleichung der Kaufnebenkosten und als Eigenanteil zur Immobilienfinanzierung verwendet wird.

 

• Welche Bedingungen müssen für eine Immobilienfinanzierung in der Regel erfüllt sein?

Antwort: Der Kreditnehmer ist über 18 Jahre alt, ist in Deutschland ansässig, verfügt über einen gültigen Personalausweis oder Reisepass sowie über eine feste, unbefristete Arbeitsstelle oder entsprechende Einkommensnachweise als Selbstständiger.

 

Fazit zum Thema „Wie kann ich meine Immobilie finanzieren?“

 

Speziell beim Immobilienkauf führen bekanntlich „viele Wege nach Rom“. Prüfen Sie daher vorab genau, welches Finanzierungsart insgesamt am besten zu Ihrer individuellen Vermögens-, beziehungsweise Einkommenssituation passt. Rechnen Sie hier am besten mehrere Szenarien durch. Tragen Sie dann alle notwendigen Unterlagen (zum Beispiel gemäß unserer Checkliste) zusammen und streben Sie dann einen unabhängigen Vergleich mehrerer Kreditanbieter auf einem kostenlosen und unverbindlichen Vergleichsportal für Immobilienkredite an. Ziehen Sie aber immer auch alternative Finanzierungsarten wie zum Beispiel Festdarlehen und zwischenzeitliche Kapitalinvestitionen am Finanzmarkt mit ins Kalkül. Achten Sie zu guter Letzt auch darauf, dass Sie sich die betreffende Immobilie auch ohne weiteres leisten können und Sie zwischenzeitlich Rücklagen für ungeplante Ausgaben wie beispielsweise Reparaturen bilden können. Wir wünschen Ihnen insgesamt viel Erfolg bei Ihrem individuellen Vorhaben zur Realisierung der eigenen vier Wände!