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Welche Möglichkeiten der Baufinanzierung habe ich?

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Bevor Sie Ihre Unterschrift unter den Kaufvertrag Ihrer Traumimmobilie oder Anlageimmobilie setzen, müssen Sie sich zunächst in aller Regel mit dem Thema Baufinanzierung auseinandersetzen. Der Begriff der „Baufinanzierung“ an sich beschreibt die Bereitstellung von für den Bau oder den Kauf von Immobilien (zum Beispiel in Form von Grundstücken, Eigentumswohnungen, Ein- oder Mehrfamilienhäusern sowie Nebengebäude) benötigten Geldern. Diese können entweder durch eigene Mittel oder durch fremdfinanzierte Mittel [Kredite, Darlehen] repräsentiert werden. Die Finanzierung bezieht sich dabei sowohl auf die reinen Baukosten von Gebäuden, als auch auf die Erschließung von Grund und Boden sowie die Erstellung von Außenanlagen und die Bezahlung sämtlicher Baunebenkosten. Rund 273 Milliarden Euro an Baukrediten in allein im vergangenen Kalenderjahr beantragt worden. Die wuchs der Kreditbestand im April dieses Jahrs (Stand: 2021) erstmals auf die Rekordsumme von 1,40 Billionen Euro. Die Gründe dafür sind recht vielschichtig: Zum einen sorgen steigende Mietpreise dafür, dass sich immer mehr Menschen in Deutschland für den Kauf einer eigenen Immobilie entscheiden, zum anderen liegt dies an den stetig wachsenden Immobilienpreisen. Bezifferte sich der durchschnittliche Kaufpreis einer Immobilie in Deutschland im Jahre 2010 noch auf circa 264.000 Euro, so müssen potenzielle Immobilienkäufer mittlerweile rund 328.000 Euro für den Traum der eigenen vier Wände berappen. In den meisten Fällen geht dies nicht ohne geeignete Fremdfinanzierung. Der nun folgende Artikel soll sich daher einmal mit allen Ihnen zur Verfügung stehenden Baufinanzierungsarten [auch mit alternativen Varianten] befassen.

 

Welche verschiedenen Finanzierungsarten gibt es?

 

Nahezu jeder vierte Bauherr oder Immobilienkäufer in Deutschland finanziert seine Immobilie ohne jegliches Eigenkapital. Für Sie als potenzieller Bauherr oder Immobilienkäufer bedeutet dies aber häufig einen empfindlichen Zinsaufschlag auf Ihr Baudarlehen oder Ihren Immobilienkredit. Für die meisten Finanzierungen verlangen Banken aber noch immer zwischen 20 und 30 Prozent Eigenkapital, welches vorrangig für die Begleichung der entstehenden Bau- oder Kaufnebenkosten eingesetzt werden muss. Abgesehen davon stehen Ihnen verschiedene Baufinanzierungsarten zur Verfügung, die sich vor allem in puncto Eigenkapitalanteil, der zeitlichen Gestaltung sowie der organisatorischen Beschaffenheit unterscheiden:

 

  • Eigenkapitalfinanzierung
  • Annuitätendarlehen
  • Forward-Darlehen
  • Bausparverträge [und Bauspardarlehen]
  • Ratenkredite
  • Wohnriester
  • Lebensversicherungen

 

Wir möchten Ihnen die verschiedenen Varianten innerhalb der nun folgenden Unterabschnitte gern einmal näher vorstellen.

 

Eigenkapitalfinanzierung

 

Bei einer Eigenkapitalfinanzierung beläuft sich der in die Bau- oder Immobilienfinanzierung eingebrachte Eigenkapitalanteil auf 100 Prozent. Entsprechend werden hier sämtliche Aufwendungen mit eigenen Mitteln finanziert. Eine zusätzliche Kreditaufnahme erfolgt nicht. Alternativ kann ein hoher Eigenkapitalanteil noch mit einem Ratenkredit gekoppelt werden.

 

Annuitätendarlehen

 

Ein Annuitätendarlehen stellt eine Kreditform dar, bei der Sie als potenzieller Kreditnehmer Ihren Baufinanzierungs- oder Immobilienkredit mithilfe gleichbleibender, monatlicher Kreditraten abzahlen. Die Kreditraten bestehen dabei aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Die beiden Bestandteile variieren jedoch im Verlauf der Kredittilgung, da sich der Kreditbetrag mindert und damit gleichzeitig die zu zahlenden Zinsen abnehmen. Um aber dennoch gleichbleibende Kreditraten aufrechtzuerhalten, erhöht sich mit fortlaufender Rückzahlung die Höhe des Tilgungsanteils und der Zinsanteil sinkt kontinuierlich ab, bis der Kreditbetrag vollständig getilgt ist. Der Zinssatz selbst ist häufig auf zwischen 1 und 30 Jahre festgeschrieben.

 

Forward-Darlehen

 

Bei einem Forward-Darlehen schließen Sie einen Kreditvertrag für die Zukunft ab, bei dem die entsprechenden Kreditzinsen im Voraus festgeschrieben werden. Üblicherweise handelt es sich dabei um Zeiträume zwischen 1 und 5 Jahren. Der Name „Forward-Darlehen“ (englisch für „Vorlauf“) kommt daher zustande, weil zwischen Vertragsschluss und tatsächlichem Darlehensbeginn eine Vorlaufzeit liegt. Derartige Forward-Darlehen werden darüber hinaus häufig mit weiteren Zinsfestschreibungen gekoppelt und sind zu überwiegendem Anteil wie reguläre Annuitätendarlehen konstruiert.

 

Bausparverträge [und Bauspardarlehen]

 

Ähnlich wie ein Forward-Darlehen funktioniert auch ein „Bausparvertrag“. Der große Unterschied zu Ersterem besteht aber darin, dass Sie bei einem Bausparvertrag zunächst eine Bausparsumme ansparen, die Sie später in Form von Eigenkapital für die Bau- oder Immobilienfinanzierung aufwenden können. Bausparverträge gibt es in verschiedenen Formen:

 

  • als Sparvertrag (hier zahlen Sie auf ein Bausparkonto ein und erhalten gegebenenfalls staatliche Zuschüsse)
  • als Fondssparvertrag (hier zahlen Sie in einen Fondssparplan ein und erhalten gegebenenfalls zusätzliche, staatliche Zuschüsse)

 

In puncto Zuschüsse erhalten Sie bis zu 10 Prozent Ihrer jährlichen Einzahlungen (oder maximal 70 Euro für Alleinstehende, beziehungsweise 140 Euro für verheiratete Paare) in Form einer Wohnungsbauprämie vom Staat dazu. Weitere Zuschüsse erhalten Sie in Form einer Arbeitnehmersparzulage in Höhe von maximal 43 Euro pro Jahr von Ihrem Arbeitgeber. Die Einzahlungen erfolgen in der Regel über eine 7-jährige Ansparphase, der sich die Auszahlungsphase (Ihres angesparten Kapitals sowie Zinsen und staatlicher Zuschüsse) anschließt. Ferner profitieren Sie auch von den zu Vertragsschluss gesicherten Zinssätzen für die späteren Bau- oder Immobiliendarlehen.

 

Ratenkredite

 

Bei einem Ratenkredit – auch „verwendungsfreier Kredit“ genannt – erhalten Sie einen von Ihnen beantragten Kreditbetrag, den Sie gemäß Laufzeit beim Kreditgeber abzahlen müssen. In der Regel werden auch hier monatliche Kreditraten vereinbart, die dann vom Kreditgeber per Lastschriftverfahren von Ihrem Konto eingezogen werden. Der Kredit ist dabei an keinen Verwendungszweck gekoppelt, deswegen aber oftmals auch teurer.

 

Wohnriester

 

Eine weitere Form der Bau- und Immobilienfinanzierung ist der klassische Riestervertrag, der ähnlich funktioniert, wie ein Bausparvertrag. Im Gegensatz dazu zahlen Sie hier jedoch regelmäßige Beiträge direkt aus Ihrem Bruttoeinkommen in den Riestervertrag ein. Auch hier erhalten Sie staatliche Zuschüsse:

 

  • 175 Euro pro Jahr als Vertragsnehmer [Grundzulage]
  • 185 Euro pro Jahr und Kind (bei Geburtstag vor 2008)
  • 300 Euro pro Jahr und Kind (bei Geburtsjahr nach 2008)

Des Weiteren profitieren Sie von einer Guthabenverzinsung Ihres Riesterguthabens in Höhe von durchschnittlich 0,25 Prozent sowie von steuerlichen Vorteilen.

 

Lebensversicherungen

 

Ebenso können Sie eine kapitalbindende Lebensversicherung für Ihre individuelle Bau- oder Immobilienfinanzierung verwenden. Bei dieser Form der Finanzierung schließen Sie eine endfällige Hypothek ab, bei der Sie während der Vertragslaufzeit einzig und allein die Kreditzinsen bedienen und die Kreditschuld zum Ende der Laufzeit aus Ihrer dann fällig werdenden Lebensversicherung getilgt wird – und zwar auf einen Schlag. Während der Vertragslaufzeit der Lebensversicherung zahlen Sie hier monatliche Beiträge ein (die ihren individuellen Tilgungsraten entsprechen würden). Der Garantiezins für Lebensversicherung beläuft sich aktuell aber nur noch auf 0,90 Prozent, weswegen diese Form der Bau- und Immobilienfinanzierung immer seltener genutzt wird.

 

Gibt es alternative Baufinanzierungsarten?

 

Neben den bereits genannten Bau- und Immobilienfinanzierungsarten gibt es aber auch noch alternative Varianten, mit der Sie sich Ihren Traum der eigenen vier Wände erfüllen können. Auch diese sollen innerhalb der nun folgenden Unterabschnitte einmal näher thematisiert werden. Es handelt sich dabei um diese nachstehenden Finanzierungsarten:

 

  • Festdarlehen + Investitionen in ETFs
  • Immobilientausch
  • Mietkauf
  • Leibrente

 

Festdarlehen + Investitionen in ETFs

 

Festdarlehen stellen endfällige Darlehen dar, bei denen Sie als potenzieller Kreditnehmer während der gesamten Kreditlaufzeit nur die anfallenden Kreditzinsen bedienen müssen. Nach Ablauf der Kreditlaufzeit wird dann der vollständige Kreditbetrag auf einmal fällig. Das bietet für Sie als Kreditnehmer natürlich den Vorteil, dass Sie das Geld für die zwischenzeitlich zu bedienenden Tilgungsraten sparen, beziehungsweise dieses für andere Zwecke verwenden. Infrage kommen hierfür beispielsweise breit gefächerte und ertragreiche Kapitalmarktanlagen. Hierfür eignen sich Anlageklassen wie beispielsweise ETFs (oder auch: „Exchange Traded Funds“) insgesamt am besten. Diese bieten eine durchschnittliche Jahresrendite in Höhe von 9,00 Prozent [MSCI World-ETFs oder S&P500-ETFs]. Derartige Finanzprodukte lassen sich unkompliziert – oftmals in Form von individuellen, monatlichen Sparraten – über einen Broker besparen.

 

Immobilientausch

 

Der Immobilientausch (oder auch „Pfandtausch“ genannt) stellt eine weitere, alternative Bau- oder Immobilienfinanzierungsform dar. Bei dieser müssen Sie jedoch bereits über eine wertmäßig vergleichbare Immobilie verfügen. Diese überschreiben Sie dann Ihrem Tauschpartner, der Ihnen im Gegenzug seine Immobilie überschreibt. Mittlerweile gibt es eine Fülle an Immobilientauschplattformen im Internet, über die derartige Immobilientauschgeschäfte angebahnt und abgewickelt werden können.

 

Mietkauf

 

Falls Sie eine Immobilie zunächst mieten möchten und sich erst zu einem späteren Zeitpunkt für den Kauf dieser entscheiden möchten, können Sie hierfür auch die Finanzierungsform des Mietkaufs nutzen. Dabei schließen Sie zunächst einen Mietvertrag mit dem Verkäufer ab, zahlen diesem einen monatlichen Mietzins, der bereits anteilig die Finanzierungsraten enthält. Perspektivisch können Sie Ihren Mietvertrag dann in einen Kaufvertrag umwandeln und das bis dahin angespartes Kapital als Eigenkapitalanteil nutzen. Alternativ hierzu können Sie jederzeit vom Mietkaufvertrag zurücktreten und Ihren bis dahin angesparten Anteil zurückerhalten.

 

Leibrente

 

Bei einer Leibrente verpflichten Sie sich zur Zahlung einer monatlichen Rente zugunsten des Immobilienverkäufers und erhalten dafür im Gegenzug die entsprechende Immobilie von diesem überschrieben. Eine direkte Kaufpreiszahlung findet hier also nicht statt. Die regelmäßigen Rentenzahlungen gelten ab dem Leibrentenvertrag lebenslänglich bis zum Tod des Verkäufers. Verstirbt der Käufer hingegen zwischenzeitlich, so zahlen die Erben des Käufers die Leibrentenzahlungen bis zum Tod des Verkäufers weiter.

 

Welche Varianten der Baufinanzierung eignen sich wann am besten?

 

Im Folgenden möchten wir die im vorangegangenen Artikel gewonnenen Erkenntnisse gern einmal in einer übersichtlichen Tabelle zusammenfassen. Diese soll den Gegenstand der Eignung der jeweiligen Finanzierungsarten thematisieren:

 

Finanzierungsart Vorteile Nachteile
Eigenkapitalfinanzierung ·        Unabhängigkeit

·        Flexibilität

·        kostengünstig

·        hoher Kapitalbedarf

·        hohe Eigenkapitalbindung

Annuitätendarlehen ·        planbare, gleichbleibende Raten

·        gängiger Standard

·        günstige Kreditzinsen in Höhe von rund 0,90 Prozent (23)

·        unflexibel

·        SCHUFA-Einträge

·        zwischenzeitliche Verschlechterung der Kreditzinsen

Forward-Darlehen ·        günstige Zinsen für die Zukunft sichern

·        Vorlaufzeit

·        Aufschlag auf Bauzinsen

·        Festlegung auf Zinssatz (unflexibel)

Bausparverträge ·        steuerliche Vorteile dank Arbeitgebersparzulage

·        staatliche Zuschüsse

·        Günstige Zinsen für die Zukunft sichern

·        schlechtere Verzinsung des angesparten Kapitals

·        oftmals teure Provisionen

·        nicht jeder ist förderungsfähig

Ratenkredite ·        sehr flexibel

·        verwendungsfrei

·        sehr teuer (durchschnittlich 5,93 Prozent Kreditzinsen) (24)

·        SCHUFA-Einträge

Wohnriester ·        staatliche Zuschüsse

·        steuerliche Vorteile

·        komplizierte Auszahlungsbedingungen

·        unflexibel (da vorgeschriebene Vertragslaufzeit)

Lebensversicherung ·        zwischenzeitliche Verzinsung des angesparten Kapitals ·        niedrige Garantiezinsen in Höhe von 0,90 Prozent

·        unflexibel (keine vorzeitige Auslösung des angesparten Kapitals)

Festdarlehen + Investitionen in ETFs ·        zwischenzeitliche Verzinsung des angesparten Kapitals

·        sehr lukrative

·        voll Flexibilität

·        risikoreich
Immobilientausch ·        keine Kaufkosten (nur Kaufnebenkosten) ·        in der Praxis schwer umsetzbar (da häufig kein gleichwertiger Tauschpartner existent)

·        schwierige Einigung über den tatsächlichen Objektwert

Mietkauf ·        optionaler Kauf oder Miete

·        zwischenzeitliches Ansparen für Kauf

·        oftmals deutlich teurer als direkte Immobilienfinanzierungen

·        Risiko bei Insolvenz des Verkäufers

Leibrente ·        keine komplette Kaufpreiszahlung

·        Begünstigung des Käufers bei vorzeitigem Ableben des Verkäufers

·        unflexibel

·        potenziell teurer, wenn Verkäufer lange lebt

·        Risiko für Erben des Käufers

 

Was gibt es sonst noch in puncto Baufinanzierung zu beachten?

 

Beachten Sie außerdem, dass sich die Finanzierung Ihres Immobilienbaus, beziehungsweise Immobilienkaufs üblicherweise um 10 bis 15 Prozent an Bau- sowie Kaufnebenkosten erhöht. Vielerorts müssen diese aus eigener Tasche finanziert werden, da Banken diese nicht mitfinanzieren. Darunter fallen folgende Kostenpunkte:

 

  • Notar- und Grundbuchamtskosten (circa 2,00 Prozent des Bau- oder Kaufpreises)
  • Maklergebühren nach geltenden Maximalbeträgen der Bundesländer (zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises)
  • Grunderwerbssteuern nach den geltenden Steuersätzen der Bundesländer (zwischen 3,50 und 6,50 Prozent des Kaufpreises)
  • Kosten für Baugenehmigungen, Bauprüfungen und weitere, bauspezifische Nebenkosten (circa 10 Prozent des Baupreises)

 

Weiterhin können Sie vorab prüfen, wie viel Eigenleistungen in Form von direkten Handwerksleistungen oder eingebrachten Materialien Sie übernehmen können. Diese werden auch als „Muskelhypothek“ (27) bezeichnet und können direkt vom geplanten Kreditbetrag abgezogen werden (und werden von den meisten Banken auch tatsächlich anerkannt!).

 

FAQ zum Thema der verschiedenen Baufinanzierungsarten

 

Wie viel Eigenkapital benötigt man für die Finanzierung einer eigenen Immobilie?

 

Antwort: Hierzu gilt es keine Gesetzmäßigkeiten. Theoretisch sind auch 100-prozentige Fremdfinanzierungen möglich, wobei eine Faustregel besagt, dass Sie als potenzieller Kreditnehmer zumindest zwischen 20 und 30 Prozent Eigenkapital einbringen sollten.

 

Wie hoch sind die aktuellen Bauzinsen für Standardfinanzierungen?

 

Antwort: Baudarlehen und Immobilienkredite sind de facto zu zwischen 0,90 und 1,00 Prozent im Rahmen von Standardfinanzierungen zu erhalten.

 

Sollte eine Zinsbindungsfrist bedacht werden?

 

Antwort: In jedem Fall! Wir befinden uns auf einem historisch niedrigen Zinsniveau, welches in den kommenden Jahren wieder ansteigen könnte. Zinsbindungsfristen zwischen 10 und 30 Jahren sind daher in jedem Fall zu empfehlen!

 

Was braucht man für eine Baufinanzierung?

 

Antwort: In der Regel verlangen Banken Nachweise über ein festes, ungekündigtes und unbefristetes Arbeitsverhältnis, beziehungsweise entsprechende Einkommensnachweise als Selbstständiger. Ebenso wichtig sind ein dauerhafter Wohnsitz in Deutschland sowie ein gültiger Personalausweis oder Reisepass.

 

Fazit zum Thema „Welche Möglichkeiten der Baufinanzierung habe ich?“

 

Für Sie als potenziellen Bauherren oder Immobilienkäufer gibt es also viele Mittel und Wege, wie Sie Ihr Vorhaben finanzieren könnten. Diesbezüglich stehen Ihnen mit dem klassischen Annuitätendarlehen, dem Forward-Darlehen sowie dem Bauspardarlehen, dem Wohnriester und der Lebensversicherung insgesamt viele gängige Varianten zur Verfügung. Daneben können oder sollten aber auch immer alternative [und mittlerweile vorteilhaftere] Varianten wie beispielsweise Festdarlehen in Verbindung mit ETF-Sparplänen oder Mietkauf sowie Leibrente bedacht werden. Insgesamt empfehlen wir Ihnen aber, sich hinsichtlich dieser Thematik in jedem Fall noch einmal von einem erfahrenen und vor allem unabhängigen Finanzierungsberater informieren zu lassen. Dieser zeigt Ihnen alle genannten Varianten noch einmal im Detail auf und gibt Ihnen maßgeschneiderte Vorschläge, die genau auf Ihre individuelle Situation passen.

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