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Ist ein Bausparvertrag noch sinnvoll?

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Bausparverträge zählen noch immer zu den beliebtesten Anlageinstrumenten der Deutschen. Rund 25 Millionen Bausparverträge wurden beispielsweise Ende des Kalenderjahres 2020 in Deutschland gezählt. Seinen Höhepunkt erreichte der „Bauspar-Boom“ etwa um die Jahrtausendwende – seitdem ist die Anzahl der neu abgeschlossenen Bausparverträge kontinuierlich zurückgegangen und beläuft sich heute auf nur noch rund 75 Prozent des ehemaligen Niveaus. Derzeit verwalten die 18 Bausparkassen in Deutschland ein Gesamtvermögen von rund 912 Milliarden Euro und damit etwa 12 Prozent des Geldvermögens der privaten Haushalte in Höhe von circa 7,33 Billionen Euro. Für viele Privatanleger stellt der klassische Bausparvertrag vor allem in puncto Baufinanzierung eine wichtige Säule dar. Hier geht es oft um die Sicherung günstiger Bauzinsen und den Erhalt staatlicher Förderungen wie beispielsweise der Wohnungsbauprämie oder der Arbeitnehmer-Sparzulage. Etwa 42 Prozent aller Deutschen bewohnen aktuell Wohneigentum – Tendenz weiterhin steigend! Der Trend zu mehr Wohneigentum hat natürlich zur Folge, dass die Immobilienpreise in kontinuierlich steigen. Zwischen 2015 und 2020 alle um rund 38,20 Prozent! Doch, stellt der klassische Bausparvertrag hier noch immer das geeignete Anlageprodukt dar, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden [jetzt oder in Zukunft] zu erfüllen? Der nun folgende Artikel soll diesbezüglich einmal aufklären und sich mit der Thematik der Sinnhaftigkeit eines Bausparvertrags befassen.

 

Was ist überhaupt ein Bausparvertrag?

 

Bei einem Bausparvertrag handelt es sich um einen Sparvertrag, der zwischen einem Kunden und einer Bausparkasse geschlossen wird. Dieser dient in der Regel der Immobilienfinanzierung, kann aber auch für andere Zwecke verwendet werden – zum Beispiel für Modernisierungen oder Umbauten. Damit stellt ein Bausparvertrag quasi eine Kombination aus Sparvertrag und Immobiliendarlehen dar, bei welchem Sie als potenzieller Anleger individuelle Sparsummen einzahlen und diese dann als Eigenkapital für die spätere Finanzierung verwendet werden. Zwischenzeitlich erhalten Sie Zinsen und staatliche Förderungszuschüsse auf Ihre Einzahlungen in den Bausparvertrag. Nach Ablauf der Ansparphase (üblicherweise zwischen 6 und 8 Jahren) wird der Bausparvertrag dann zuteilungsreif und Sie erhalten Ihre Bausparsumme zusammen mit dem gewünschten Immobiliendarlehen ausgezahlt. Das Darlehen selbst erhalten Sie dann zum ursprünglich bei Vertragsabschluss gesicherten Bausparzins (der häufig sehr günstig ist). Der Darlehenszins besteht dann in der Regel bis zur endgültigen Tilgung des Bauspardarlehens.

 

Für welche Zwecke kann ein Bausparvertrag eingesetzt werden?

 

Bausparverträge lassen sich auf verschiedene Weise für die individuelle Immobilienfinanzierung einsetzen. Dabei stehen Ihnen ganz grundsätzlich folgende Verwendungszwecke zur Verfügung:

 

  • für die Sicherung [momentan] günstiger Bauzinsen für zukünftige Bau- oder Kaufvorhaben
  • für die Inanspruchnahme von Bausparsofortdarlehen
  • für die Schaffung von Rücklagen zur Instandhaltung und Modernisierung
  • zum Sparen

 

In den nun folgenden Unterabschnitten möchten wir gern einmal detaillierter auf die verschiedenen Verwendungszwecke eines klassischen Bausparvertrags eingehen.

 

Sicherung günstiger Bauzinsen

 

Indem Sie einen Bausparvertrag abschließen, so können Sie sich bereits heute die aktuell sehr günstigen Darlehenszinsen für zukünftige Immobilienfinanzierungen sichern. Diese sind aktuell bereits ab circa 1,20 Prozent erhältlich! Bei regulären Immobilienfinanzierungen [zum Beispiel bei Annuitätendarlehen] sind die Darlehenszinsen meist auf zwischen 5 und 15 Jahre festgeschrieben. Kommt es dann zu Änderungen des Darlehenszinses, ist die individuelle Immobilienfinanzierung schnell gefährdet. Beim klassischen Bausparvertrag ist das allerdings nicht so, da die Zinsfestschreibung zu Beginn hier ein hohes Maß an Planungssicherheit bietet.

 

Bausparsofortdarlehen

 

Ein Bausparsofortdarlehen wird auch als „Vorausdarlehen“ bezeichnet. Es bietet Ihnen als potenzieller Bauherr oder Immobilienkäufer einen schnellen Zugang zu Baugeld oder Immobiliendarlehen (bei gleichzeitig günstigen Darlehenszinsen). Auch hier wird gleichzeitig ein Bausparvertrag abgeschlossen – das eigentlich später fällige Bauspardarlehen wird aber sofort ausbezahlt. Hierfür nehmen Sie zunächst ein Baudarlehen bei einem Kreditinstitut Ihrer Wahl auf und schließen parallel einen Bausparvertrag ab. Die Höhe des Bausparvertrags muss der Höhe des Vorausdarlehens entsprechen. Während der Darlehenslaufzeit zahlen Sie nur die Zinsen und sparen die Höhe der Tilgungsraten in einem klassischen Bausparvertrag an. Die Umschuldung (um damit die Tilgung des sofort fälligen Baudarlehens) erfolgt dann, sobald der Bausparvertrag und dessen Bauspardarlehen zuteilungsreif werden.

 

Alternative Verwendungsmöglichkeiten

 

Nicht immer müssen Sie das Kapital aus Ihrem Bausparvertrag für wohnwirtschaftliche Zwecke nutzen. Anbei daher ein paar mögliche, alternative Verwendungszwecke von A bis Z für Ihren Bausparvertrag:

 

  • Abbruch
  • Abfindung von potenziellen Miterben
  • Alarmanlagen
  • Ausbau, Anbau oder Umbau
  • Außenanlagen
  • Bauplatz
  • Baunebenkosten
  • Einbaumöbel
  • Fahrstuhl
  • Fassadenerneuerung
  • Garagenbau
  • Gartenbau
  • Grunderwerbssteuer
  • Instandhaltung von Immobilien
  • Kanalanschlussgebühren
  • Maklerprovisionen
  • Mietvorauszahlungen [bei Mietkauf]
  • Modernisierung
  • Neubau
  • Sauna-Bau
  • Sondertilgung Ihres Baudarlehens
  • Teppichböden
  • Vermessungskosten
  • Zweitwohnung

 

Sparen

 

Ebenso können Sie Ihren Bausparvertrag auch einfach zum Sparen verwenden. Das ist vor allem dann lohnenswert, wenn perspektivisch noch keine Pläne für den Bau oder Kauf einer eigenen Immobilie gemacht worden sind. Auch können Sie [insofern Sie einkommensmäßig unterhalb der Fördergrenzen liegen] von zwischenzeitlichen, staatlichen Förderungen und den Guthabenzinsen Ihres Bausparvertrags profitieren.

 

Welche Verzinsung oder Förderung erhält man bei einem Bausparvertrag?

 

Wie ein Bausparvertrag genau funktioniert und für welche Zwecke Sie diesen verwenden können, dass wissen Sie nun bereits. Doch, wie steht es eigentlich um die Verzinsung sowie die Bezuschussung von Bausparverträgen? Sprich: um die Rendite-technischen Aspekte? Insofern Sie sich für den Abschluss eines Bausparvertrags entscheiden, können Sie zunächst von folgenden Vorteilen profitieren:

 

  • von Guthabenzinsen
  • von der staatlichen Wohnungsbauprämie
  • von der staatlichen Arbeitnehmer-Sparzulage
  • von steuerlichen Vorteilen bei der Entgeltumwandlung

 

Alle genannten Vorteile sollen in den nun folgenden Unterabschnitten ebenfalls einmal detaillierter erklärt werden.

 

Guthabenzins

 

Auf das im Rahmen Ihres Bausparvertrags angesparte Kapital erhalten Sie einen staatlich festgelegten Guthabenzins. Dieser beläuft sich aktuell (Stand: November 2021) auf exakt 0,10 Prozent. Ihre Guthabenzinsen erhalten Sie jeweils am Ende des abgelaufenen Kalenderjahres Ihrem Bausparguthaben gutgeschrieben. Diese sind an sich kapitalertragssteuerpflichtig – hierfür müssen Sie bei der jeweiligen Bausparkasse einen Freistellungsauftrag beantragen (durch den Sie bis 801 Euro pro Jahr als Alleinstehender, beziehungsweise bis 1.602 Euro pro Jahr an Kapitalerträgen als gemeinsam veranlagtes Ehepaar befreit sind).

 

Wohnungsbauprämie

 

Mithilfe der Wohnungsbauprämie fördert der Staat die Anschaffung von Immobilieneigentum privater Haushalte. Dabei ist es egal, ob Sie sich Immobilieneigentum nur kaufen oder direkt selbst bauen. Gefördert werden Alleinstehende mit weniger 35.000 Euro Jahresbruttogehalt, beziehungsweise Ehepaare mit gemeinsam weniger als 70.000 Euro Jahresbruttogehalt. Alleinstehende erhalten demnach maximal 70 Euro pro Jahr Ihrem Bausparguthaben gutgeschrieben – Ehepaare hingegen maximal 140 Euro. Die Bezuschussung beträgt dabei 10 Prozent des in den Bausparvertrag eingezahlten Jahresbeitrags.

 

Arbeitnehmer-Sparzulage

 

Bei der Arbeitnehmer-Sparzulage handelt es sich um eine vom Staat bezahlte Bezuschussung auf die vermögenswirksamen Leistungen des Bausparers. Insofern Sie von Ihrem Arbeitgeber vermögenswirksame Leistungen erhalten und als Alleinstehender weniger als 17.900 Euro brutto pro Jahr verdienen, beziehungsweise maximal 35.800 Euro als Ehepaar, so erhalten Sie folgende Förderungen vom Staat:

 

  • 9 Prozent der Jahresbeiträge in den Bausparvertrag
  • auf maximal 40 Euro Einzahlungen pro Monat
  • maximale Förderungshöhe entspricht 43 Euro pro Jahr
  • bei Aktienfonds-basierten Bausparverträgen beläuft sich die staatliche Förderung sogar auf 20 Prozent der eingezahlten Jahresbeiträge (maximal 80 Euro pro Jahr)

 

Auch die Arbeitnehmer-Sparzulage wird am Ende des laufenden Kalenderjahres Ihrem Bausparguthaben gutgeschrieben.

 

Steuerliche Vorteile

 

Erhalten Sie vermögenswirksame Leistungen (kurz: „VWL“) von Ihrem Arbeitgeber, so profitieren Sie ferner von steuerlichen Vorteilen im Zusammenspiel mit Ihrem Bausparvertrag. Die von Ihrem Arbeitgeber gewährten, vermögenswirksamen Leistungen müssen nämlich nicht versteuert werden. Sollten Sie zum Beispiel 40 Euro pro Monat VWL von Ihrem Arbeitgeber erhalten, so wandern diese steuerfrei in Ihren Bausparvertrag.

 

Welche Kosten entstehen bei einem Bausparvertrag?

 

Leider entstehen im Zusammenspiel mit Ihrem Bausparvertrag auch diverse Kosten (die Ihrer Rendite mitunter empfindlich schaden können!). Zunächst einmal berechnen die meisten Bausparkassen eine Abschlussgebühr in Höhe von 1,00 bis 1,60 Prozent der angepeilten Bausparsumme. Insofern Sie also einen Bausparvertrag über 100.000 Euro abschließen, so beliefe sich die Abschlussgebühr auf zwischen 1.000 und 1.600 Euro! Hinzukommen meist noch jährlich fällige Kontoführungsgebühren – und zwar für den Unterhalt Ihres Bausparkontos. Diese belaufen sich im Schnitt auf 20 bis 50 Euro pro Jahr.

 

Was passiert nach der Sparphase?

 

Nach Beendigung der Ansparphase wird der Bausparvertrag zuteilungsreif. Danach stehen Ihnen grundsätzlich zwei Optionen zur Verfügung:

 

  • weiter zu sparen
  • das Guthaben auszahlen lassen
  • das Guthaben in Verbindung mit einem Baudarlehen auszahlen lassen

 

Sie können sich das angesparte Kapital in jedem Fall direkt auszahlen lassen, insofern Sie während der Laufzeit des Bausparvertrags keinerlei staatliche Förderungen erhalten haben. Ist dies aber doch der Fall, müssen Sie das angesparte Kapital plus Zuschüsse für wohndienliche Zwecke verwenden (also entweder für Bau- oder Immobilienfinanzierungen oder für alternative Wohnzwecke wie oben beschrieben).

 

Lohnt ein Bausparvertrag überhaupt noch [inklusive Rechenbeispiel]?

 

Aus Rendite-technischen Aspekten lohnt ein Bausparvertrag leider nicht mehr. Als Gründe hierfür können zum einen die niedrigen Guthabenzinsen in Höhe von durchschnittlich 0,10 Prozent bei Neuverträgen und zum anderen die horrenden Abschluss- und Verwaltungsgebühren in Höhe von 1,00 bis 1,60 Prozent genannt werden. Wird hier die durchschnittliche Inflationsrate der Bundesrepublik Deutschland in Höhe von 2,20 Prozent zugrunde gelegt, so entstehen für Sie durchaus Verluste bei der Anlage in einen Bausparvertrag. Hinzukommt das aktuell ohnehin niedrige Zinsumfeld – Standardfinanzierungen im Rahmen der Baufinanzierung und bei Immobilienkäufen sind aktuell für durchschnittlich 0,90 bis 1,00 Prozent erhältlich. Deshalb können Bausparverträge ihre eigentlichen Vorteile momentan ebenso wenig ausspielen. Hierzu ein kleines Rechenbeispiel:

 

Bausparsumme: 200.000,00 Euro

Abschlusskosten = 1,00 Prozent

Kontoführung [für 7 Jahre] = 175,00 Euro

Gesamtkosten [für 7 Jahre] = 2.175,00 Euro

Guthabenzins = 0,10 Prozent

Laufzeit = 7 Jahre

Sparsumme = 500,00 Euro pro Monat

Endkapital nach 7-jähriger Laufzeit = 42.145,52 Euro – 2.175,00 Euro = 39.970,52 Euro

 

Ihr Kapital wird zudem durch die durchschnittliche Inflationsrate in Höhe von rund 2,20 Prozent pro Jahr entwertet. Somit verringert sich der Endbetrag in Höhe von 39.970,52 Euro aus dem obigen Rechenbeispiel nochmals auf 36.890,03 Euro!

 

Welche Alternativen gibt es zum klassischen Bausparvertrag?

 

Als lohnenswerte Alternative zu klassischen Bausparverträgen bieten sich im Rahmen der Bau- und Immobilienfinanzierung sogenannte Festdarlehen in Verbindung mit breit gefächerten Kapitalmarktanlagen an. Bei einem Festdarlehen zahlen Sie während der gesamten Kreditlaufzeit einzig und allein die anfallenden Kreditzinsen. Erst zum Ende der Laufzeit wird die Rückführung des [dann kompletten] Kreditbetrags fällig. Die zwischenzeitlichen Tilgungsraten können Sie in Form von beispielsweise ETF-Sparplänen am Kapitalmarkt investieren und dabei vom Zinseszins profitieren. Bei einem ETF (oder auch: „Exchange Traded Fund“) handelt es sich um einen börsengehandelten Indexfonds. Die erfolgreichsten ETFs wie zum Beispiel der MSCI World-ETF erzielen durchschnittliche Renditen in Höhe von 9,00 Prozent pro Jahr. Das so zwischenzeitlich verzinste Kapital ist gleichzeitig inflationssicher und renditestark angelegt und übertrifft die ursprünglich fällige Bau- oder Immobilienkreditsumme oft bei weitem.

 

FAQ zum Thema Bausparvertrag

 

  • Welche durchschnittlichen Kosten verursachen Bausparverträge?

Antwort: In der Regel fallen zwischen 1,00 und 1,60 Prozent Abschlussprovisionen an. Hinzukommen noch jährliche Kontoführungsgebühren in Höhe von 20 bis 50 Euro.

 

  • Wie hoch ist die Guthabenverzinsung bei Bausparverträgen?

Antwort: Der durchschnittliche Guthabenzins liegt bei Bausparverträgen de facto bei 0,10 Prozent.

 

  • Welche Förderungen können bei Bausparverträgen in Anspruch genommen werden?

Antwort: Liegen Sie verdienstmäßig unterhalb der geltenden Grenzen, so können Sie zwischen 70 und 140 Euro pro Jahr an Wohnungsbauprämien sowie zwischen 43 und 80 Euro pro Jahr an Arbeitnehmer-Sparzulagen erhalten.

 

  • Wie lang ist Laufzeit bei Bausparverträgen?

Antwort: Bausparverträge laufen im Schnitt zwischen 6 und 8 Jahre, wobei 7 Jahre Laufzeit am häufigsten anzutreffen sind.

 

Fazit zum Thema „Ist ein Bausparvertrag noch sinnvoll?“

 

Der Abschluss eines Bausparvertrags kann aus Sicht der Rendite und der Zinssicherung nicht mehr angeraten werden. Bausparverträge bieten de facto lediglich 0,10 Prozent Guthabenverzinsung, denen jedoch Gebühren von bis zu 1,60 Prozent gegenüberstehen. In einem ohnehin niedrigen Zinsumfeld, in dem durchschnittlich 0,90 bis 1,00 Prozent für Standardfinanzierungen verlangt wird, ergibt auch die vermeintlich vorteilhafte Zinssicherung durch die Bausparverträge keinen Sinn. Nutzen sollten Sie Bausparverträgen lediglich, insofern Sie förderfähig sind und sowohl von der Wohnungsbauprämie, als auch von der Arbeitnehmer-Sparzulage profitieren können. Andernfalls sollten Sie sich nach alternativen Finanzierungsformen, beziehungsweise Anlageformen umschauen. Diesbezüglich gibt es eine große Auswahl an alternativen Anlage- und Finanzierungsmöglichkeiten wie zum Beispiel Festdarlehen in Verbindung mit ETF-Sparplänen. Lassen Sie sich zu dieser Thematik aber in jedem Fall noch einmal ausführlich von einem erfahrenen und unabhängigen Finanz- und Anlageberater informieren.

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